Тринадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение судьи Сергея Ефименко из Калининградского арбитражного суда о взыскании с администрации Балтийского района в пользу компании «Балтийский курорт» 118 млн руб. в качестве компенсации за инфраструктуру, построенную на прибрежном земельном участке площадью 44 га. Ранее Высший арбитражный суд признал незаконной приватизацию данного земельного участка и передал на рассмотрение суда первой инстанции требования о применении последствий недействительности сделки.

Вынося свое решение, Ефименко отмечал, что «при невозможности продолжения арендных отношений с «Балтийским курортом» у администрации имеются законодательные и договорные финансовые обязательства по выкупу всех расположенных на участке вспомогательных объектов, принадлежащих компании и имеющих социальный характер», а также право компании, согласно заключенному договору, продать «неотделимые улучшения» в случае досрочного расторжения договора администрации района.

Суд апелляционной инстанции счел данный вывод неверным. «Из буквального толкования данного условия договора аренды следует, что продажа произведенных на земельном участке улучшений арендодателю возможна только по соглашению сторон. Администрация против приобретения в собственность района спорных объектов недвижимости возражает, также возражает против отказа общества от права аренды», – говорится в решении.

Компания пыталась отказаться от договора аренды (на основании которого был заключен договор купли-продажи земли), обосновывая это тем, что на арендуемом земельном участке расположены несколько объектов культурного значения регионального значения (форт «Восточный» и крепость «Пиллау»). В апреле 2014 года охранные зоны этих исторических объектов, в которых по сути запрещается новое строительство, были поставлены на кадастровый учет. В результате, по версии компании, реализация рекреационного проекта стала невозможной, а продолжение арендных отношений – нецелесообразным.

Суд апелляционной инстанции счел такую попытку уклониться от договора аренды, создав тем самым основания для взыскания денег за инфраструктуру, неубедительной: «Не представляется возможным однозначно установить обстоятельство вхождения всего земельного участка в границы территориальных зон, в которых строительство новых объектов недвижимости запрещено. Кроме того, в рамках использования земель в границах зон охраняемого природного ландшафта допускается размещение некапитальных строений не более 50 кв. м, высотой не более 3 м и с минимальным расстоянием между объектами 200 м, что не исключает возможности реализации проекта по размещению рекреационного района».

Более того, суд апелляционной инстанции констатировал, что «продажа» инфраструктуры муниципалитету, как то следовало из решения Ефименко, не вполне корректна, так как инфраструктура находится в залоге у банка «Возрождение», который финансировал ее строительство. «Согласно объяснениям банка, приобретение земельного участка и создание всех расположенных на нем объектов недвижимости было осуществлено "Балтийским курортом" исключительно за счет кредитных средств, предоставленных банком, в связи с чем все объекты недвижимости на спорном земельном участке также находятся в залоге у банка».

Стоит отметить, что, когда судья Ефименко рассматривал требование администрации о применении последствий недействительности сделки, представители администрации заявили ходатайство о его отводе (по п. 5 ст. 21 АПК «Лично, прямо или косвенно заинтересован в исходе дела, либо имеются иные обстоятельства, которые могут вызвать сомнение в его беспристрастности»), ссылаясь на «затягивание судьей рассмотрения дела и процессуальные нарушения, допускаемые судьей при рассмотрении дела». Однако председатель «земельно-имущественного» судебного состава Калининградского арбитражного суда Ирина Гурьева в отводе Ефименко отказала.

Также стоит отметить, что судья Ефименко имел непосредственное отношение к рассмотрению упомянутого спора между администрацией и «Балтийским курортом». Он рассматривал иск администрации на предмет признания незаконной приватизации земельного участка и счел приватизацию законной.

Свое последнее решение по данному делу о взыскании с администрации Балтийска 118 млн руб. в пользу компании Ефименко принял в конце августа 2014 года. Через 2 месяца его вывели из судебного состава калининградского арбитража, который занимается рассмотрением споров по земельно-имущественным вопросам.

Повторной точкой в споре по поводу законности приватизации земли, длившемся последние 5 лет, стало решение Высшего арбитражного суда о признании приватизации земли незаконной. Земля была продана администрацией муниципалитета в августе 2009 года в период, когда ее возглавлял Федор Ярошевич. Кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла более 1 млрд руб., однако участок был продан за 5 млн руб.

Изначально договор аренды данного земельного участка на 49 лет был заключен администрацией Балтийска с «Балтийским курортом» в апреле 2001 года «для обустройства курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны, строительства кафе, жилых домов, домов отдыха, пансионатов, променада, стоянок для автотранспорта, детских спортивных площадок, комплексов аттракционов и всего, что связано с отдыхом граждан». Однако уже в январе 2003 года вышло постановление за подписью главы Балтийска (которым в тот момент являлся нынешний депутат областной Думы Александр Кузнецов) об утверждении проекта «детальной планировки территории», из которого исчезли все элементы рекреационной инфраструктуры, кроме «гостевых домов коттеджного типа». Необходимость корректировок объяснялась «необходимостью уменьшения вредного воздействия на окружающую среду и сохранения природного комплекса». В январе 2007 года «Балтийский курорт» получил разрешение на строительство, в течение двух лет строил и регистрировал право собственности на 12 инфраструктурных объектов – трансформаторные подстанции, канализационно-насосные станции, канализационные каналы и прочее. После этого компания получила право обратиться в муниципальную администрацию с просьбой о выкупе арендуемого земельного участка под принадлежащими ей строениями за 5,2 млн руб. Администрация согласилась и заключила сделку.

Однако, как указывал суд, строительство инвестором электросетей, водопровода и канализации на данном участке не давало чиновникам оснований для заключения сделки купли-продажи земли. Суд отметил, что участок был передан в аренду в 2001 году на 49 лет не под строительство сетей, а под строительство рекреационного комплекса. Таким образом, только в случае фактического строительства объектов данного комплекса приватизационная сделка могла быть признана законной.

«Балтийский курорт» принадлежит двум муниципальным предприятиям – «Фонд инвестиций» и «АРГО» (общая доля 9,8 %), банку «Возрождение» (51 % долей) и ООО «Янтарь-Транснефтегаз» (39,2 % долей). Последнее принадлежит некому Евгению Митину, которого называют зятем экс-главы Балтийского района Федора Ярошевича.