Девальвация российского рубля - главная тема декабря. 15 и 16 декабря, завершившиеся сильнейшим падением отечественной валюты с 1998 года, вызвали панику среди россиян. По состоянию на вечер понедельника доллар стоил уже 64,5 рубля, евро - 78,8 рубля. В ночь на вторник Центробанк повысил ключевую ставку — с 10,5% до 17% годовых, обосновав это существенно возросшими девальвационными и инфляционными рисками. Тем не менее, 16 декабря обвал продолжился: евро на пике подскакивал почти на 28%, до 100,74 руб., доллар - на 24,3%, до 80,1 руб.

В СМИ появлялись сообщения о небывалом покупательском ажиотаже среди населения, вызванном желанием избавится от стремительно дешевеющей российской валюты: четырехчасовые очереди на кассу в московской IKEA, пустые стеллажи в «М-Видео», толпы людей в продуктовых магазинах, сметающие с полок крупы, сахар, муку, подсолнечное масло. Все это свидетельствовало о том, что россияне, наученные горьким опытом 1998 и 2008 годов, сомневаются в том, что отечественная экономика восстановится в ближайшем будущем и готовятся к суровым временам. На середину декабря суммарные потери российской валюты за 2014 год составляли около 50%. Однако затем европейская и американская валюты стали дешеветь.

После ажиотажа неминуемо следует спад. Потратив свои сбережения на второй телевизор, люди станут более осторожными и начнут экономить на одежде, обуви, технике, предметах мебели, туристических поездках, развлечениях и т.д.

По данным консалтинговой компании Praedium, на долю продавцов одежды и обуви приходится 22% российского рынка аренды торговой недвижимости.

Прямо или косвенно ставки аренды площадей в крупных торговых центрах с большой проходимостью привязаны к евро. И от того, как поведут себя арендодатели в настоящих условиях, во многом зависит судьба малого и среднего бизнеса, в том числе и в Калининграде.

По мнению калининградского инвестиционного аналитика Даниила Кофнера, в случае, если арендные ставки в торговых центрах увеличатся- бизнесменам ничего не останется, кроме как закрыть бизнес из-за роста затрат на аренду.

«Если ставка поднимается, а активность населения снижается по понятной причине - все это приведет к закрытию мелкого бизнеса. Останутся такие крупные магазины, как ZARA и другие якорные арендаторы, которые, кстати, платят намного меньше так, как «якоря» всегда имеют более льготные условия. Естественно, не происходит так, что все пересчитывается автоматически. У некоторых ставка в договоре привязана «в лоб», а у других — косвенно, это, когда она пересчитывается в случае некой индексации»,- отмечает эксперт.

По его словам, все зависит от ситуации: будет она краткосрочной или долгосрочной. В первом случае, все торговые центры постараются вернуться к валютному эквиваленту и поднять ставки, чтобы компенсировать обесценивание рубля. В долгосрочной же перспективе, когда это приведет к массовому закрытию целого ряда арендаторов, владельцы торговых площадей начнут снижать ставку.

«Именно так происходило в 2008-2009 году. Если посмотреть какие ставки в валюте были до кризиса 2008 году, то видно, что многие арендодатели до сих пор не вышли на этот уровень. Особенно не повезло Кловеру, они открылись позже всех, когда как раз ударил кризис. Они вообще «попали» и вынуждены были демпинговать и нижняя ставка у них была 20 евро, то есть в 2-3 раза меньше того, что было у конкурентов. Но по-тихонечку они стали расти и все компенсировалось. Сейчас владельцы торговых центров дождутся массового оттока, а потом будут снижать ставки, а когда кризисная ситуация закончится - опять их будут повышать»,- резюмирует Даниил Кофнер.

Генеральный директор «Гамма Инвест Групп», которая контролирует ТРЦ «Европа» и Калининградский деловой центр, Владимир Зарин отмечает, что многое в предстоящем кризисе зависит не столько от девелоперов, сколько от самих арендаторов и их поставщиков.

«В 2008-2009 году мы разработали стратегию преодоления кризиса и программу действий в соответствии с ней. Сегодня, несмотря на то, что текущая ситуация отличается от предыдущей фундаментально, некоторые элементы той программы мы будем использовать и в этот раз. Ни один грамотно управляемый торговый центр не заинтересован в потере арендатора, ни одного! Однако есть нюансы: есть арендаторы, которые на кризисе скорее всего свой бизнес потеряют или значительно сократят издержки. Это зависит не столько от политики торгового центра, сколько от целого ряда факторов, в том числе поведения потребителя и поставщиков товаров», - отмечает Владимир Зарин.

Если с управляющими торговыми центрами арендатор всегда может договорится о фиксации курса, то производители не станут «замораживать» курс при закупе товара арендатором, особенно, если российский рынок не является для производителя целевым.

«Нам об этом очень хорошо известно, так как наши клиенты-арендаторы часто привлекают нас для совместных переговоров с дистрибьюторами и производителями одежды, обуви, электроники. Арендаторы попадают в замкнутый круг с постоянно уменьшающимся оборотным капиталом: в апреле закуп коллекций на осень-зиму 2014 года производился при курсе 47-48 руб. за евро. Сейчас же, если они не проведут переоценку в рознице, то не будет возможности выкупить товар на лето 2015 по текущему курсу 66-70 руб. за евро, это означает что товара закупят меньше и так далее по кругу. К тому же, впереди маячит падение покупательского спроса. Если в этой ситуации торговые центры не окажут поддержку арендаторов, то и бизнес, и ТЦ обречены», - говорит директор «Гамма Инвест Групп». Он подчеркивает, что сейчас именно то время, когда три главных участника ритейл-процесса: производитель/дистрибьютор, продавец/арендатор и ТЦ/арендодатель - должны договориться о новых, пусть временных, правилах игры и каждый пойти на снижение своей маржи, чтобы остаться на российском рынке.

В случае если управляющие ТЦ понимают, что некий сектор «все равно обречен», то с такими предпринимателями «может и не случиться конструктивного диалога». Совершенно противоположная тактика с теми, кто, вероятнее всего, останется на плаву. В этом случае, по словам Владимира Зарина, имеет смысл вести переговоры с каждым арендатором персонально.

«Естественно, мы постараемся выстроить так нашу политику, чтобы такой арендатор уцелел в этом кризисе. Для «правильного торгового центра самое дорогое, что у него есть, - это арендаторы и покупатель. И нужно сделать все, чтобы они остались. Практика «выжимания» последнего из арендатора порочна, ни один вменяемый торговый центр этим не должен заниматься, но я знаю в Калининграде тех, кто это делает», - подчеркивает генеральный директор «Гамма Инвест Групп». По его словам, у компании имеется кредит в валюте и это, конечно, усложняет ситуацию. Однако как вариант максимально безболезненного разрешения ситуации можно рассмотреть сокращение доходов акционеров в пользу того, чтобы сохранить пул арендаторов.

Владимира Зарина поддерживает один из владельцев магазина сувенирных товаров, расположенных в «Европе». По его словам, руководство ТРЦ относится довольно гибко и лояльно к своим арендаторам и не «задирает» арендные ставки после каждого колебания валют.

Сотрудник администрации Clover Citycenter, пожелавший остаться анонимным, отмечает, что по их оценкам на сентябрь 2014 года покупательная способность населения снизилась на 15-20%.

«Мы предлагаем снижение ставки на какой-то период, чтобы народ хотя бы привык к тем показателям валюты. Народ будет привыкать не первый раз, как говорится, это все мы проходим. И второй вариант: это фиксация верхнего порога ставки в валюте в рублевом эквиваленте на какой-то временной промежуток. Нужно стремиться к ситуации, которая бы обоюдно устроила собственника площадей и арендатора. Если считать по площадям, у нас процентов 70 - это федералы или крупные представительства компаний. Даже, если все плохо, торговля - это достаточно сложная вещь, вложения в магазин довольно большие, это не офис. Еще большие инвестиции требует общепит, который представлен у нас очень большим списком. Исходя из этого, им не так легко взять и расторгнуть договора и найти другие точки. Поэтому речь идет не об отъезде, а оптимизации. Нужно просто найти золотую середину, которая бы устроила всех», - подытоживает представитель Clover Citycenter.

Текст: Елена Иванова