Не успели улечься страсти вокруг внутренних разбирательств между строителями, владельцами и управляющей компанией «Балтийского бизнес-центра», как появился еще один объект на бизнес-карте города, который в перспективе может оказаться постоянным источником подобных новостей.

В арбитражном суде закончился первый раунд судебных разбирательств между компанией «Балтик-Бон-Ойл» (в равных долях принадлежит Владимиру Батурину и Вячеславу Алимпиеву) с одной стороны и компаниями «Запэлектромонтаж» Александра Тельнова и «КСК ИНВЕСТ» (80% долей принадлежат Леониду Кирякову, 20% - Алексею Попову) с другой.

Суть конфликта такова: в середине 2011 года три компании заключили инвестиционный договор о строительстве 9-этажного офисного центра общей площадью 11,6 тыс. кв. м по адресу ул. Горького, 200 в Калининграде. «Балтик-Бон-Ойл» исполнял роль заказчика-инвестора, «КСК ИНВЕСТ» - соинвестора, а ООО «Запэлектромонтаж» - застройщика, владеющего правами на строительство на участке. Согласно договору, «КСК ИНВЕСТ» обязался вложить в строительство 193,2 млн руб.

По итогам строительства ООО «Запэлектромонтаж» должно было получить 1275 кв.м общей площади объекта на 5-ом и 6 этажах. «КСК ИНВЕСТу» по договору отходило 7720 кв.м общей площади объекта, а именно половина подвала, первого и четвертого этажей, полностью второй, третий и седьмой этажи, частично — помещения на шестом, восьмом и девятом этажах. «Балтик-Бон-Ойл» рассчитывал на получить оставшиеся 2620 кв. м площадей. При том все коммуникации также должны были оказаться именно в его собственности.

Деньги «КСК ИНВЕСТ» должен был перечислять либо непосредственно в адрес «Балтик-Бон-Ойл», либо туда, куда тот укажет.

Как видно из материалов дела, в апреле 2012 года «КСК ИНВЕСТ» письменно обратился к «Балтик-Бон-Ойлу» с просьбой внести ряд изменений в проект офисного центра, оговорившись, что готов оплатить дополнительные расходы в размере 11,6 млн руб. «Балтик-Бон-Ойл» должен был согласовать изменения в проект. На основании письма было подписано допсоглашение к инвестконтракту.

В июле 2012 года «Балтик-Бон-Ойл» письмом уведомил «КСК ИНВЕСТ», что в связи с изменением архитектурного решения фасадов и кровли строящегося здания увеличилась этажность здания с 9 до 11 этажей. При этом в письме сообщалось, что все затраты и оплату расходов по выполнению данных изменений «Балтик-Бон-Ойл» взял на себя, а значит, все дополнительные офисные площади после завершения строительства перейдут в его собственность.

Примерно в этот период «КСК ИНВЕСТ» перестало своевременно перечислять «Балтик-Бон-Ойлу» деньги на строительство. Уже в августе «Балтик-Бон-Ойл» попросил компанию-застройщика «Запэлектромонтаж» освободить строительную площадку, а «КСК ИНВЕСТ» - определиться в дальнейшем финансовом участии в проекте. 10 октября обе компании отозвали все выписанные на «Балтик-Бон-Ойл» доверенности и обратились в администрацию Калининграда с просьбой переоформить договор аренды на земельный участок под строящимся центром на них.

Чиновники отреагировали с поразительной скоростью, и уже 18 октября прошлого года вышло постановление главы администрации Калининграда, согласно которому арендатором становился «КСК ИНВЕСТ». Интересно, что на момент спонтанного переоформления прав на землю здание было выстроено уже на 95%.

Получив права на участок, в начале 2013 года «КСК ИНВЕСТ» обращается в арбитражный суд с заявлением о признании первичного инвестиционного контракта недействительным, так как «сторонами инвестиционного контракта не был согласован предмет контракта ввиду отсутствия в нем индивидуально определенных признаков объекта недвижимости».

В ответ «Балтик-Бон-Ойл», планы которого заполучить значительную часть площадей офисного центра рушились на глазах, подал в суд на «заговорщиков» с требованием взыскать с «КСК ИНВЕСТ» 70 млн руб. долга по инвестконтракту. Также компания требовала признать за ней право собственности на долю здания, прописанную в инвестконтракте, запретить партнерам по проекту чинить ей препятствия в доступе к офисному центру, а также признать постановление администрации Калининграда незаконным.

Суд посчитал, что, обращаясь в суд, «КСК ИНВЕСТ» пытался аннулировать свои обязательства с целью в дальнейшем «внести правовую неопределенность» при решении вопроса о получении «Балтик-Бон-Ойлом» и «Запэлектромонтажем» причитающихся им площадей в практически готовом к вводу в эксплуатацию объекте. При этом переоформление права аренды на земельный участок на ООО «КСК ИНВЕСТ» было осуществлено вопреки инвестконтракту, где сказано, что после завершения инвестиционного проекта и оформления имущественных прав на объект земля отходит в собственность «Балтик-Бон-Ойла».

«Возражения ООО «КСК ИНВЕСТ» сводятся к тому, что фактически инвестиционный объект был возведен на его средства. «КСК ИНВЕСТ» приостановил финансирование объекта, когда обнаружил, что ООО «Балтик-Бон-Ойл» в нарушение условий инвестиционного контракта организует без получения согласия «КСК ИНВЕСТ» и «Запэлектромонтаж» строительство 11-этажного административного здания. Затраты на строительство административного здания завышены, при этом истец привлекал на выполнение определенного объеме работ аффилированные структуры. ООО «КСК ИНВЕСТ» считает такие действия истца недобросовестными, направленными на извлечение прибыли. ООО «Балтик-Бон-Ойл» всячески препятствует доступу ООО «КСК ИНВЕСТ» к проектной документации на одиннадцатиэтажное здание, а также не представляет полного комплекта документов, подтверждающего затраты на строительство», - говорится в решении суда.

Суд напомнил представителям «КСК ИНВЕСТ», что по договору у них возникли обязательства по финансированию проекта вместе с допработами почти на 205 млн руб., а аргументы компании о том, что строительство дополнительных 2 этажей нарушило распределение недвижимости пропорционально стоимости вкладов, несостоятельны, так как деление имущества было прописано в контракте совсем не по этому принципу.

Фактически же «КСК ИНВЕСТ» перечислил только 136,8 млн руб., то есть недоплатил по основному контракту 56,4 млн руб. и по допсоглашению - 11,6 млн руб. Если судить по фактически выполненным, но не оплаченным работам, то долг, который необходимо погасить, составил 27,7 млн руб., а пени - более 831 тыс. руб.

В итоге суд не принял доводов «КСК ИНВЕСТ» и признал постановление администрации Калининграда недействительным.

«В соответствии с градостроительным кодексом здание, строение, сооружение и объект незавершенного строительства признаются объектами капитального строительства. На основании ст. 55 того же кодекса право на их использование возникает после ввода в эксплуатацию. Так как на спорном земельном участке - незавершенный строительством объект, на который имеет право не только ООО «КСК ИНВЕСТ», но и ООО «Балтик-Бон-Ойл», ООО «Запэлектромонтаж», суд находит требование истца об обязании ответчиков заключить договор аренды земельного участка по ул. Горького в Калининграде также подлежащим удовлетворению и обязать «КСК ИНВЕСТ» исполнить условия инвестиционного контракта и дополнительного соглашения к нему путем внесения денежных средств на расчетный счет, отведенный под инвестиционную деятельность, в размере 40,3 млн руб.», - констатировал суд.

Стоит отметить, что кадастровая стоимость участка под зданием, за которое идет сражение, - 37,3 млн руб., а площадь - 6,4 тыс. кв.м.