Калининградский арбитраж отказал администрации Зеленоградского муниципального округа в признании самовольной постройкой нежилого здания водолечебницы и котельной, принадлежащего ООО «Семерка». Решение опубликовано в судебной картотеке.

Администрация требовала признать самовольной постройкой объект с кадастровым номером 39:05:010109:15 площадью 894,3 кв. м по ул. Пугачева, 3, и обязать демонтировать его в течение трех месяцев. В качестве третьих лиц к делу были привлечены региональное правительство, министерство градостроительной политики и служба государственной охраны объектов культурного наследия.

Компания «Семерка» с 2006 года является собственником нежилого здания водолечебницы и котельной. Земельный участок площадью 7977 кв. м был предоставлен обществу в аренду по договору в декабре 2007 года сроком до 2056 года с разрешенным использованием: под существующие здания водолечебницы и котельной с последующей реконструкцией их под гостиничный комплекс.

В администрации муниципалитета настаивали, что «Семерка» фактически произвела самовольную реконструкцию объекта без разрешения на строительство: были выстроены несущие конструкции здания — стены, оконные проемы, крыша. Кроме того, в 2022 году агентство по архитектуре и градостроительству отменило ранее выданное разрешение на реконструкцию от октября 2019 года, поскольку компания не представила положительное заключение экспертизы проектной документации.

Истец также указал, что земельный участок находится в границах охранных зон объектов культурного наследия — «Здание гостиницы» (1843 год) и «Здание администрации курорта», где запрещена реконструкция и капитальный ремонт существующих объектов капитального строительства, связанные с изменением их габаритов и объемно-планировочных параметров.

Постройка в 2024 году. Фото 2ГИС

В компании «Семерка» сослались на то, что объект не является самовольной постройкой, поскольку были выполнены работы по капитальному ремонту, а не реконструкции. Согласно техническому отчету от октября 2024 года, техническое состояние здания было признано «ограниченно работоспособным» с тенденцией к аварийному: фундаменты, наружные и внутренние стены, перекрытия и кровля имели значительные повреждения. Рекомендовался демонтаж здания с устройством нового по специально разработанному проекту.

По заказу «Семерки» компания «Ар-Деко» разработала проект капитального ремонта нежилого здания. Согласно справке проектировщика, технические решения соответствуют требованиям экологических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других норм, обеспечивают безопасную эксплуатацию объекта. Внешние границы объекта не изменяются.

Заключение специалиста «Калининградского института независимой оценки» подтвердило, что в здании проводился капитальный ремонт по проектной документации. Все выполненные работы не оказывают отрицательного влияния на конструкции здания, не нарушают конструктивной жесткости и соответствуют требованиям ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Общее состояние строительных конструкций после работ — работоспособное. Специалист пришел к выводу, что разрешение на строительство в данном случае не требуется.

Суд, оценив представленные доказательства, пришел к выводу, что администрация не доказала факт реконструкции объекта. Ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы истцом не заявлялось. Суд также сослался на позицию Верховного Суда РФ, согласно которой снос самовольной постройки является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению. Оснований для удовлетворения иска не имеется.

Двухэтажное здание водолечебницы и котельной довоенной постройки имеет кадастровую стоимость в 49,6 млн руб. Участок с к/н 39:05:010111:23 и кадастровой стоимостью 15,07 млн руб. находится в муниципальной собственности.

В июле 2025 года арбитражный суд по другому иску администрации Зеленоградского округа обязал ООО «Семерка» демонтировать водонапорную башню, расположенную на том же земельном участке. Тогда ответчики — ООО «Семерка» и ПАО «Газпром» — фактически признали требования, договорившись, что снос осуществит общество, а Газпром компенсирует расходы в размере не более 870 тыс. руб. Водонапорная башня была построена в рамках проекта «Санаторно-оздоровительный комплекс в Зеленоградске», который реализовывался структурами Газпрома, однако при продаже корпуса санатория в 2018 году башня не была учтена и осталась на балансе ПАО «Газпром».

По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, компания  «Семерка» зарегистрирована в Зеленоградске в 2002 году. Ее единственным учредителем является Роман Казаков с ИНН Москвы. Ему также принадлежат компании «РАЙД-Недвижимость», «Сиверсия», «СЗ Мидгард-Октябрьский», «СЗ Мидгард-Раушен», «Мидгард», «Финансово-инвестиционная компания «Райд» и др. с совокупной выручкой в прошлом году в 60,2 млн руб.