Минград выводит 1,2 га по ПЗЗ в Светлогорске из зеленой зоны в интересах застройщиков. Лес между канатной дорогой и кафе «Ветерок» оказался по генплану в многофункциональной зоне. Часть вошла в одобренный инвестсоветом проект застройки.

Региональное министерство градостроительной политики издало приказ о подготовке проекта внесения изменений в правила землепользования и застройки Светлогорска в части вывода из зоны зеленых насаждений общего пользования (Р-1) порядка 1,2 га на склоне в центре курорта. Соответствующий документ подписала министр Кристина Подскребкина в интересах застройщиков, причем часть леса на склоне относится к госсобственности и никак не осваивалась ранее. В качестве причины указано «приведение градостроительного зонирования в соответствие генеральному плану».

В первую очередь речь идет об участке 39:17:010002:56/2, который является частью многоконтурного массива, включающего склон с деревьями между канатной дорогой и автомобильным спуском от ул. Ленина к кафе «Ветерок» и отелю «Гранд Палас». Земля официально относится к округу санитарной охраны курорта федерального значения «Светлогорск — Отрадное» и находится в госсобственности. Внизу на старом променаде под этим озелененным склоном находится здание ресторана «Дом рыбака». Площадь части озелененного массива превышает полгектара.

Однако по генплану с февраля 2026 года указанная часть муниципального массива уже переведена самим минградом под застройку — из функциональной зоны озелененных территорий в многофункциональную общественно-деловую зону, которая предполагает строительство гостиниц, пансионатов, домов отдыха и объектов, необходимых для производственной и предпринимательской деятельности. Общественные обсуждения по изменению генплана и выводу не менее 1,2 га из озелененных территорий прошли в декабре 2025 года. Все 6 участников слушаний поддержали перевод земли под застройку и реализацию инвестпроекта. Трое из них были правообладателями участков в рассматриваемых границах ул. Ленина — переулка Летнего — переулка Берегового.

Именно на этот участок из госсобственности претендует компания «Урбанистика», которой на инвестсовете при губернаторе в марте этого года одобрили реализацию инвестпроекта строительства «многофункционального туристско-рекреационного комплекса с лифтовым подъемником рядом с существующим фуникулером». «Урбанистика» рассчитывает на предоставление не менее 0,87 га под канатной дорогой и леса на склоне без торгов в аренду. Фактически это последний крупный озелененный массив на склоне в центре Светлогорска, который будет отдан под строительство очередного апарт-отеля вместе с модернизацией канатной дороги в современный подъемник. 

Массив под застройку еще предстоит сформировать из нескольких земельных участков. Причем в него должна войти неразграниченная зеленая территория восточнее самой линии канатной дороги. Оформление земли в аренду планируется не позднее ноября 2027 года.

Помимо этого, окончательный перевод под застройку по ПЗЗ также касается участка 39:17:010002:201 в частной собственности. Массив включает продолжение леса на склоне, но вдоль автомобильного спуска и напротив кафе «Ветерок». Его площадь достигает 0,6 га, а назначение определено «для целей, не связанных со строительством, для благоустройства и берегоукрепления». Согласно ЕГРН, участок 18 марта 2024 года перешел в собственность физического лица с адресом регистрации на ул. Суворова, 15 в Калининграде. Это адрес одного из зданий на территории Пограничного управления ФСБ по Калининградской области. Последние 2 года владелец ценной прибрежной земли на первой линии не менялся.

На момент 2024 года массив находился и по генплану, и по ПЗЗ в зоне озелененных территорий общего пользования, что категорически запрещало любое строительство капитальных объектов в его границах.

Рядом с лесом на склоне на соседнем участке с номером 39:17:010002:27 компания «Техпромсервис» строит апарт-отель на месте снесенного исторического отеля в Раушене «Дюна» (1906–1914).

В приказе минграда по предстоящей корректировке ПЗЗ также упомянут участок 39:17:010002:202 площадью 530 кв. м, являющийся по сути проездом к предыдущему массиву с лесом на склоне со стороны ул. Ленина и объекта культурного наследия «Охотничий домик». Он относится к земельным участкам (территориям) общего пользования, однако находится в частной собственности. Без этого проезда освоение крупного озелененного массива невозможно. Согласно ЕГРН, проезд находится в собственности застройщика апарт-отеля на месте исторической «Дюны» «Техпромсервис».

Уже проведенные в феврале изменения генплана Светлогорска относительно лесного массива на склоне в центре курорта инициаторы мотивировали «повышением туристической привлекательности Светлогорска, обеспеченностью объектами общественного, общественно-делового назначения». Также в пояснительной записке упомянута реализация инвестиционного проекта «Строительство многофункционального туристско-рекреационного комплекса с лифтовым подъемником, включающим потребности маломобильных групп, в увязке с модернизацией фуникулера», одобренного на последнем инвестсовете при губернаторе Алексее Беспрозванных. К слову, заседание инвестсовета прошло спустя менее месяца после изменения генплана Светлогорска в марте.

Инициаторы корректировки градостроительных документов полагают, что «реализация инвестпроекта позволит создать современный и конкурентоспособный объект туристической отрасли, обеспечит за счет лифтового подъемника комфортный спуск к морю маломобильных групп населения, расширит сезонность турпотока за счет бизнес-туризма, способствует проведению мероприятий по модернизации фуникулера — символа города-курорта Светлогорск».

Также в тексте записки отмечается, что «в случае иного общественного использования» крупный озелененный массив в центре Светлогорска не может быть задействован «как пешеходная транзитная связь вследствие сложного рельефа территории, примыкающей к переулку Береговому».

Сохранение исходной функции озелененных территорий общего пользования абсолютно не рассматривается инициаторами, хотя всё это время территория склона оберегалась от застройки. Тем не менее застройщики считают, что «целесообразно использовать земельный участок для организации размещения объектов делового, общественно-делового назначения с максимально возможным сохранением существующего рельефа и озеленения».

По данным сервиса Rusprofile, учредителями ООО «Урбанистика» являются Никита Ульянов (80 %) и Антон Майер. Они стали учредителями только в январе 2026-го и августе 2025 года соответственно. С 2008 года юрлицо принадлежало экс-главному архитектору Калининграда Александру Башину и его бизнес-партнерам, среди которых — совладелец ГК «Балтия-Инвестстрой», застраивающей Светлогорский карьер и участки в Светлогорске-3, Сергей Карамышев. Отметим, что проект на инвестсовете, касающийся модернизации канатной дороги в Светлогорске и строительства на прилегающем участке гостиничного комплекса, представляли коммерческий директор «Урбанистики» Анатолий Авраменко и финансовый директор Надежда Андросенкова.

Никита Ульянов владеет ООО «Калининградский питомник», ООО «Балтикстрой» и КФХ «Альянс». С декабря 2024 года он также зарегистрирован как ИП (деятельность агентств недвижимости).

Склон под застройку в границах ул. Ленина - переулка Летнего - переулка Берегового в Светлогорске

Отметим, что на еще один участок на этом же облесенном склоне с кадастровым номером 39:17:010002:46 рядом с нижней станцией канатной дороги в ноябре 2025 года было выдано разрешение на строительство другого апарт-отеля. В январе 2025 года концепция апарт-отеля была представлена архитектором Марией Зеткиной на областном градсовете и одобрена к дальнейшей реализации. Причем эта концепция так же предполагала реконструкцию нижней площадки канатной дороги. Массив с выходом на светлогорский променад имеет площадь всего 8 соток. Застройщиком было заявлено ООО «Союз-Строй», учредителями которого являются Севда Турсунова и Владислав Черноиванов. 

Фото: RUGRAD, maps.yandex.ru, материалы инвестсовета