Конец 2025 года продемонстрировал, что кризисные тенденции наблюдаются и в строительной сфере региона. Объем строительных работ снизился на 24,6 %. Эксперты предупреждали, что сметы по госконтрактам больше не соответствуют рыночным реалиям и у властей будут возникать сложности с поиском подрядчиков, в частности, объектов социальной инфраструктуры. Крупнейший поставщик цемента в область урезал план поставок стройматериалов в регион, объяснив это снижением спроса.

В интервью порталу RUGRAD учредитель компании «РЕ Строй» (холдинг «Русская Европа») Александр Ярошенко рассказал о том, как быстро стареют строительные сметы, смогла ли отрасль пережить кадровый кризис и сложности с мигрантами, как подорожает стройка в 2026 году, можно ли заработать на возведении соцобъектов и зачем «Русская Европа» заходит с проектами в Ярославль.

«Пока не замечаю падения объемов стройки»

— Холдинг «Цемрос» — основной поставщик цемента в Калининградскую область —  сократил поставки цемента в регион в 2025 году на 143 тыс. тонн из-за снижения спроса. В 2025-м фиксировалось снижение объема строительных работ. Получается, что у нас падает стройка?

— Если судить по объемам ввода в эксплуатацию, то не видно, чтобы стройка падала. Проекты, заложенные в 2022-м, вводятся в эксплуатацию в 2025 году. Порядка 1,2 млн кв. м было введено в эксплуатацию. Считаю, что это очень хорошие показатели. По цементу это одна картина, а на строительном рынке — другая. 

 

— Если «Цемрос» сообщает о снижении потребности в цементе, то это в перспективе должно свидетельствовать о снижении объема строительных работ.

— Я немного не согласен с этим выводом. У компании «Цемрос» свои планы и видение, а статистика по падению рынка — это совершенно другая ситуация. 

— Вы не зафиксировали снижения объема строительных работ в регионе?

— Я вижу, что застройщики не то, чтобы притормаживают выход на площадки… Просто существуют какие-то текущие процедуры. Падения объемов я пока не замечаю. 

 

— На рынке фиксировалась тенденция, что девелоперы не будут выходить на крупные проекты при отсутствии гарантированного спроса. 

— Мы своих планов не меняли, находимся по «Русской Европе» в инвестиционном соглашении с правительством Калининградской области. Есть графики строительства, графики ввода в эксплуатацию, есть срок соглашения, который лимитирован определенным временным периодом. Мы на это ориентируемся и свои планы не корректировали ни в сторону уменьшения объемов, ни изменения графика выхода на площадку.

 

«Цена строительства ежегодно увеличивается. Это неизбежно»

 

— Вы наблюдаете по «Русской Европе» рост стоимости по строительству проекта?

— Калининградская область вносит свои географические коррективы, прежде всего по логистике. Мы этого избежать не можем, приспосабливаемся к нынешней ситуации. Естественно, мы видим рост себестоимости. Это отражается и на коммерческих, и на государственных контрактах.

 

— Как вы оцениваете данный рост? 

— Не фиксировали, не можем его фиксировать каждый год. Длительность цикла — 2,5–3 года. Есть планы, по которым мы на площадку выходим, есть сметы, на которые мы рассчитываем. Мы посчитать можем, только когда всё введем в эксплуатацию. Мы видим динамику стоимости по некоторым материалам, она растет, это естественный процесс. 

 

— Какие позиции сейчас демонстрируют наибольшее удорожание? 

— Думаю, что этой весной подорожает бетон, уже подорожали инертные материалы. В том году было замедление, а сейчас, думаю, будет ускорение роста цен на гидроизоляционные утеплители. По кровельным материалам удорожание идет ежегодное. Могу сказать, что в прошлом году наши поставщики выдержали все свои обязательства и по тому же бетону не было увеличения цены. Они сами у себя генерировали, как они получают цемент (железная дорога, море, биг-бэги), а это основной компонент для производства бетона, который меняет ценовую политику. 

 

— Калининградский бизнес часто жалуется, что не ощущает полезного эффекта от субсидий на морские перевозки по калининградскому направлению. Вы как человек, который работает в сфере строительного бизнеса, этот эффект можете зафиксировать? Условно, субсидии на рынке есть и тот же цемент падает в цене? 

— У нас цена на бетон от нашего главного поставщика — завода «ЖБИ-2» — была абсолютно стабильна. 

 

— Вы не наблюдали колебаний по цене, если субсидия на рынке не работала? 

— Не замечали, но это больше к поставщикам вопрос, каким образом они удержали эти цены. 

 

— То есть какого-то существенного изменения стоимости строительства из-за подорожания стройматериалов вы не наблюдаете? 

— Она ежегодно на 10–15 % увеличивается. Это неизбежная ситуация. 

 

«У каждого застройщика есть моральные обязательства» 

— По оценкам директора Строительного союза Калининградской области Бориса Бабаянца, в 2025 году строительная смета по госконтрактам теряла свою актуальность примерно за полгода: смета подготовлена, а через полгода она уже не соответствует реальным ценам на рынке. В 2026 году скорость увеличится? 

— Не могу дать такую оценку, мы сейчас уже не строим социальные объекты. Но примерно такая статистика и есть. По сметам с 2021 по 2024 год примерно такая динамика была. В сегменте госзакупок цены не соответствовали рыночной стоимости.

 

— Борис Бабаянц в этом плане прогнозировал, что будут проблемы с поиском подрядчиков по объектам социальной инфраструктуры. И если кто-то и будет за них браться, то компании, которые успели до этого заработать на строительстве жилья, потому что у них есть возможность закончить объект за собственные средства. Согласны с такой оценкой? 

— Думаю, что на соцобъекты должны идти специализированные организации, которые подобными объектами занимаются. У нас в регионе такие есть, но их недостаточно. Поэтому у нас строительством объектов социальной инфраструктуры занимаются в том числе компании, которые специализируются на жилищном строительстве. Это говорит о том, что на тендерные процедуры должны сильные компании идти, на которые не будет влиять конъюнктура цен. В дальнейшем всё это корректируется изменением проектной документации и сметной стоимости, экспертизами.

 

— Вы сказали, что должны заходить «сильные компании», на которые не будет влиять рыночная конъюнктура. Но их же относительно немного на рынке? 

— Я считаю, что у нас много достойных строительных компаний.

 

— Зачем это нужно бизнесу? Компании, по сути, достраивают объект за собственные средства, а потом ждут, когда будет скорректирована смета. И то, случится это или нет. 

— Полагаю, что у каждого нашего застройщика есть какие-то моральные и социальные обязательства…

 

— То есть речь исключительно про моральные и социальные обязательства? Выгоды здесь не будет? 

— В большинстве случаев социальные объекты идут параллельно с общим строительством. Хорошо, когда при больших массивах застройки по нормативам проектируются детские сады. Застройщик, который осваивает этот массив, понимает эту территорию и имеет представление о том, как идут сети и дороги. Хорошо, когда он тут же строит социальные объекты. Не «в нагрузку»: у нас в регионе такие объекты строят за государственный счет. Многие за такое берутся и вводят в эксплуатацию достойные объекты. 

 

— У вас был опыт со строительством корпуса школы в Светлогорске, вы не исключали, что уйдете в «минус» на данном объекте. Если бы у вашей компании еще раз возникла аналогичная ситуация, то вы бы пошли на строительство подобного социального объекта? Или все-таки это был неприятный опыт?

— Я бы не сказал, что неприятный… Напротив, абсолютно положительный: мы не только корпус в светлогорской школе, но и детский сад в поселке Донское на 80 мест построили и ввели в эксплуатацию. 

 

— Вы смогли в результате заработать на этих объектах? Или ждете, когда сметы по ним скорректируют?  

— Сейчас проходим экспертизу сметной стоимости. Потом могу поделиться информацией. (Смеется.) 

 

— Был тендер на установку знака «Калининград» у въезда в город. Победителем стала «Строительная компания «Артстрой» из вашего холдинга. Подрядчика удалось найти только с четвертой попытки. Цена контракта составила 39,5 млн руб. Почему подрядчика так долго искали? Сумма контракта не отражала реальную стоимость работ? 

— Не могу комментировать, почему только с четвертого раза… Мы тендер увидели только в декабре – январе, зашли и выиграли конкурс. Мы подготовили детальный расчет и всё сделаем согласно условиям контракта. 

 

— В вашем случае экономика складывалась? Вы считаете это адекватной ценой за такие работы? 

— Считаю адекватной, мы в эту цену впишемся. 

 

«Почему Ярославль? С чего-то надо начинать»

— По итогам 2023–2024 годов одной из самых серьезных проблем калининградского бизнеса был кадровый голод. По итогам 2025 года эксперты отмечают, что ситуация стала смещаться в сторону работодателя и выправляется. В строительной сфере какие тенденции наблюдаются?

— Нехватка существовала и существует именно в сегменте неквалифицированной рабочей силы. По инженерному составу у нашей компании все штаты заполнены, дефицита нет. 

 

— Ситуация с мигрантами. Бизнес отмечал, что российский рынок для них уже не так привлекателен в силу курса национальной валюты и административных барьеров. Данные тенденции ощущаются на рынке? Вы упомянули, что есть проблемы с неквалифицированной рабочей силой. 

— У нас мигрантов нет, эти люди присутствуют в наших субподрядных организациях. Они эти вопросы решают сами, мы в эти проблемы не вникаем. Могу сказать, что нехватка кадров остро ощущалась в конце 2023–2024 годах. И когда мы выходили на социальные объекты, то был момент… Такой небольшой провал: наши субподрядчики не могли даже обеспечить необходимое количество этих работников. Сейчас ситуация выровнялась каким-то образом, мы нехватки не ощущаем. 

 

— В какой-то момент эксперты отмечали, что бизнес был вынужден искусственно завышать зарплаты в стройке, чтобы в ситуации дефицита перетаскивать себе работников с других объектов. 

— От нас люди никуда не убегают, и штаты укомплектованы. 

 

— В 2024 году застройщики прогнозировали достаточно тяжелую ситуацию со спросом на жилье из-за отсутствия льготных ипотечных программ. Насколько эти опасения оправдались? 

— По нашей компании мы нашли способы, как избежать этого падения. Могу сказать, что по 2025 году мы неплохие результаты получили. В частности, мы стараемся работать по регионам-донорам, находим там агентов. Также ушли в цифровизацию отдела продаж и маркетинга. 

 

— Отсутствие льготных ипотечных программ может гипотетически увеличить интерес застройщиков и девелоперов к побережью, поскольку покупатели такой недвижимости в значительно меньшей степени зависят от льготных программ.

— Не могу сказать, сейчас ничего не строим на побережье. 

 

— Застройщики жаловались, что им не хватает земельных участков для строительства в Калининграде, в 2025 году стало известно, что «Русская Европа» займется строительством в Ярославле. Почему вы туда идете? Из-за большой конкуренции за землю здесь? 

— Это расширение наших возможностей, расширение бизнеса в регионы, вот и всё. И здесь, и там ситуация практически одинаковая. У нас и здесь земельный банк достаточный, можем развиваться. Это одна из ступеней роста компании.

 

— Почему именно Ярославль? 

— С чего-то надо начинать…

 

«Наверно, федеральные холдинги будут и дальше заходить»

— Власти ждут, что жилая застройка будет расти за счет восточной части области. Притом что застройщики осторожно относились к подобным перспективам: многие муниципалитеты там считаются до сих пор депрессивными.

— Вижу, что хорошо развиваются индустриальные парки «Черняховск» и «Храброво». Смотрю положительно и на Советск, и на Неман, и на Гусев. Там становится больше рабочих мест, а это значит увеличение самих городов, инфраструктуры и потребности в жилье.  

 

— В Неман пока зашел только правительственный фонд «Жилищное и социальное строительство Калининградской области». И это даже несмотря на проект гигафабрики Росатома. Получается, что застройщики пока гарантированного спроса там не увидели? 

— Когда там увеличится количество рабочих мест, тогда появится спрос на жилье. И застройщики впоследствии проявят интерес и будут там строить. 

 

— Какие наиболее перспективные направления вы выделили бы? Куда бы сами были готовы зайти в нынешних реалиях? 

— Перспективы — это вся Калининградская область. Она интересна и привлекательна: и для инвесторов, и для проживания. Спрос и интерес к Калининградской области в данный момент существует. Если есть спрос и миграция к нам, то строительный бизнес всегда будет востребован. 

 

— Власти ждут роста жилищного строительства в том числе за счет масштабных инвестиционных проектов. Крупные федеральные холдинги сохранят интерес к области? 

— Их несколько, я знаю 4–5, которые сюда заходят. Интерес есть, это естественная конкуренция, не вижу в этом ничего плохого. Наверное, будут [и дальше] заходить, не могу за них сказать. 

 

— От региональных застройщиков можно услышать жалобы, что крупные федеральные участники рынка под масштабные инвестпроекты получают землю в аренду без торгов. Кто-то считает это не совсем честной конкуренцией. 

— Не могу это комментировать. Всё складывается в рыночных реалиях. 

   

Текст: Алексей Щеголев
Фото: RUGRAD