Связанная с госкорпорацией компания «Балтик Бриз» прошла экспертизу по I очереди крупного туркомплекса в Лесном на более чем 600 апартаментов. Градсовет согласовал проект со второго раза, а в генплан не внесли подъездную дорогу к застройке.

Застройщик «Балтик Бриз», прошедший градсовет со второго раза, получил положительное заключение экспертизы по проекту первых двух апарт-отелей из крупного туристического комплекса в поселке Лесное между Светлогорском и Приморьем. Согласно записи в госреестре, документацию для первой очереди готовило калининградское бюро «АрхПД» Андрея Рощина, в роли экспертной организации выступило ООО «Проэксперт» Михаила Каткова.

Первый этап включает 4- и 5-этажные апарты № 1 и 2. Комплекс апартаментов заявлен на участке с кадастровым номером 39:17:030012:2 в 200 метрах от берега моря. Предполагается строительство 9 корпусов на 553 апартамента, гостиницы на 72 номера и двух пансионатов с услугами SPA и лечения (еще 56 номеров), всего 12 зданий. Площадь массива под застройку достигает 3,3 га, площадь планируемой застройки — только 9,44 тыс. кв. м. Подземный паркинг будет рассчитан на 116 машин, гостевая парковка только на 56 авто. При этом территория комплекса будет огороженной. 

Участок 39:17:030012:2 сейчас представляет собой неосвоенную природную территорию рядом с многолетним прибрежным лесным массивом, который используется туристами пока что только для дикого отдыха. Рядом проходит трасса Светлогорск — Приморье. Оборудованного спуска к морю здесь нет. Берег обрывистый и эрозионный. Пляж также не обустроен: узкая песчаная полоска появляется только в теплое время года. 

На прилегающей местности пока что нет заметных строек, однако она вся по генплану относится к многофункциональной общественно-деловой зоне, за исключением узкой полоски прибрежного лесного массива с вековыми соснами, грабами и дубами. Более того, все прилегающие участки по ПЗЗ включены в зону О-1 для деловых, коммерческих и общественных объектов, а это свыше 15 га. В то же время поблизости есть электросетевые мощности от работающей подстанции, проложен водовод и коллектор ради молодежного лагеря федерального значения в Филинской бухте. Вдоль трассы туристами активно используется готовый участок велодорожки «От косы до косы».

На соседнем участке 39:17:030012:37 площадью 2,5 га минградполитики ради уже успело согласовать еще один комплекс апартаментов со SPA, магазинами и рестораном на берегу озера. Строительством займется «СЗ «Ривьера Балтики» сына обанкротившегося владельца промышленного кластера в Голубево Сергея Гирявого — Леонида Гирявого. Этот массив находится ближе к Приморью и Филинской бухте. В конце мая 2025 года застройщик получил разрешение на строительство. Однако и от локации будущих апартов «Балтик Бриза» хорошо видно Филинскую бухту.

Согласно ЕГРН, участок компании «Балтик Бриз» в Лесном 39:17:030012:2 существует с 2007 года и относится к муниципальной собственности. В аренде у «Балтик Бриз» массив находится с 2024 года. Кадастровая стоимость приморской земли превышает 94,7 млн руб. Вид разрешенного использования недавно был изменен с «размещения объектов (территорий) рекреационного назначения» на «гостиничное обслуживание».

По данным сервиса проверки контрагентов Rusprofile, гендиректором ООО «Балтик Бриз» является калининградка Ирина Бронникова (также учредитель «СК Инвест» из Пионерского). Компания «Балтик Бриз» была создана специально под проект в Лесном в мае 2024 года. Юрлицо в равных долях принадлежит калининградскому ООО «Грандпарк» и «Ивестпроектгрупп» из Московской области. Учредителем последнего является Фонд поддержки социальных инициатив «Созидание» из подмосковного Раменского, пост председателя которого занимает Олег Стогов — член Общественной палаты Московской области, советник гендиректора АО «Раменское приборостроительное конструкторское бюро», президент Фонда содействию развитию науки, инноваций и технологий, директор АНО «Техно-лидер», а также гендиректор Фонда поддержки инновационных инженерных решений им. Г. Джанджгавы. Стогову принадлежит доля 76 % в ООО «Архимед» (дополнительное образование), остальное у его же АНО «Техно-лидер».

АО «Раменское ПКБ» известно как ведущий российский разработчик интегрированных комплексов бортового оборудования для самолетов и вертолетов, беспилотных летательных аппаратов, изделий для объектов космического назначения. С 2018 года предприятие входит в состав концерна «Радиоэлектронные технологии» (АО «КРЭТ»), управляемого госкорпорацией «Ростех». По итогам 2016 года Олег Стогов как руководитель аппарата Московского областного регионального отделения Союза машиностроителей России получил грамоту за достигнутые успехи непосредственно из рук главы Ростеха Сергея Чемезова. Также Стогов упоминался как директор технопарка «Раменское», как председатель комиссии Союза машиностроителей России по молодежной политике и как член правления Союза машиностроителей. Председателем СоюзМаша является сам Сергей Чемезов.

Сергей Чемезов и Олег Стогов (слева) на заседании бюро Союза машиностроителей России и ассоциации «Лига содействия оборонным предприятиям» в госкорпорации «Ростех». Фото: soyuzmash.ru

В свою очередь, другой соучредитель застройщика апартаментов в Лесном «Грандпарк» принадлежит Ольге Шатовой (55 %), Дмитрию Повху из Московской области (25 %) и Оксане Альфимовой (20 %). Повх выкупил свою долю в июне 2025 года у Александра Саркисова. При этом у Повха и Альфимовой ранее вообще не было каких-либо компаний. Только у Шатовой до 2005 года в Калининграде работало ИП.

Несмотря на наличие учредителей из столичного региона, «Балтик Бриз» в апреле 2025 года не смог пройти с первого раза областной градсовет. Проект от бюро «АрхПД» представлял непосредственно его руководитель Андрей Рощин. Все здания будут высотой до 20 метров. Это максимально возможный параметр в данной зоне по ПЗЗ. Рощин подчеркнул, что такая конфигурация и расположение зданий выбраны для сохранения зеленых насаждений в прибрежной зоне и максимального раскрытия в сторону моря. Авторы предпочли концепцию «комплекса в комплексе» по типу кондоминиума, когда жители, не выходя за пределы огороженной территории, смогут пользоваться коворкингом, фитнес-клубами, ресторанами, бьюти-зонами, конференц-залом, бассейнами и SPA.

Однако у экспертов возникли претензии к представленной планировочной структуре и композиции, в частности, к слишком маленькой въездной зоне с кольцом и фонтаном, вокруг которого будет возводиться монументальная въездная группа по типу Казанского собора в Санкт-Петербурге или площади в Ватикане перед собором св. Петра. Использованный прием назвали слишком мощным для такого малозначительного объекта застройки и выглядящим «неадекватно» на фоне фасадов в стилистике постмодерна. При этом сама ось, которая подразумевает центричную, классическую композицию и которая, должна замыкаться каким-то значительным сооружением, утыкается буквально в тупик и боком стоящие дома. Члены градсовета высказались об откровенном диссонансе, который генерирует представленная планировочная структура и общая композиционно-планировочная схема застройки данного участка.

Кроме того, претензии к проектировщикам возникли и в части того, что они не учли уже согласованный архитектурный вид комплекса апартов на соседнем участке от «СЗ «Ривьера Балтики».

В итоге проект «Балтик Бриза» отправили на доработку. Большинство членов градсовета высказались против согласования концепции в представленном виде. Спустя 3 месяца, уже на следующем июльском градсовете «АрхПД» представило доработанную концепцию застройки в Лесном без использования тяжеловесного классического композиционного приема. Фасады стали более спокойными, в так называемом деревянном стиле. При этом экс-руководитель областного агентства по архитектуре Александр Башин заметил, что у проекта всё равно была пропущена стадия проектирования и не разработана градостроительная концепция, без которой не ясно, как территория будет связана с соседними участками.

С учетом расположения комплекса в лесном окружении проектировщикам пожелали еще больше насытить озеленением территорию комплекса и отойти от обильного мощения территории в сторону природных материалов. Проект апартов в итоге был согласован для дальнейшей реализации.

Новый комплекс апартаментов в Лесном будет передан в управление компании VALO Hospitality, которая специализируется на организации профессионального сервиса гостиничного уровня: в частности, это круглосуточный ресепшн, клининг, room service, техническое обслуживание, а также аренда и управление доходностью для владельцев апартаментов. В комплексе «Балтик Бриза» планируется единая система управления, обеспечивающая стандартизированный уровень сервиса категории 4 звезды. В управляющей компании отмечали, что проект в Лесном будет ориентирован как на обеспеченных туристов, так и на частных профессиональных инвесторов. 

На сайте объявлений ЦИАН апартаменты площадью 35 кв. м в Лесном сейчас продаются по цене от 5,6 млн руб. еще до выдачи разрешения на строительство.

Отметим, что до проведения первого градсовета «Балтик Бриз» 30 января 2025 года выиграл у минградполитики суд первой инстанции об оспаривании генплана Светлогорска в части отображения ул. Лесной на картах границ населенных пунктов и планируемого размещения объектов местного значения, а также карте функционального зонирования. Ул. Лесная фактически оказалась включена в границы участка 39:17:030012:38, находящегося в аренде у другого застройщика — ООО «Европромпроект» Вячеслава Черненко. Но при этом именно ул. Лесная, согласно схеме и картам, обеспечивает доступ к земельному участку «Балтик Бриза». В реальности улица как таковая не построена к участку «Балтик Бриза» и представляет собой грунтовую дорогу. Тем не менее компании удалось оспорить отображение улицы на картах генплана, сокращающее ее протяженность.

Однако уже после первого градсовета, 15 мая 2025 года министерству градполитики региона и застройщику соседнего участка, компании «Европромпроект» удалось отменить решение Калининградского областного суда в Первом апелляционном суде общей юрисдикции в Москве. Апелляция указала на неправильное применение норм материального права. По мнению вышестоящей инстанции, у облсуда не было правовых оснований для признания генерального плана муниципального образования «Светлогорский городской округ» противоречащим актам большей юридической силы. Данных о том, что «Балтик Бриз» пошел в кассацию в отведенные полгода после вынесения решения в Москве, в электронной картотеке нет.

• В декабре 2025 года застройщик комплекса апартаментов в Лесном «СЗ «Ривьера Балтики» откорректировал проектную документацию. Речь идет об освоении соседнего муниципального участка с номером 39:17:030012:37 площадью 2,5 га на первой линии между Отрадным и Приморьем, с собственным выходом к небольшому озеру. Основным собственником компании-застройщика «СЗ «Ривьера Балтики» выступает Леонид Гирявой (83 %) — сын обанкротившегося инвестора промышленного кластера в Голубево Сергея Гирявого. Остальные доли принадлежат Вадиму Двенадцатову с ИНН Московской области и Ншану Гамаляну с ИНН Краснодарского края.
  
  
• Другой соседний участок 39:17:030012:38 площадью 1,8 га также рассматривается под строительство апартаментов без обеспечения социальной инфраструктурой. Массив находится по ПЗЗ в зоне О-1 для коммерческих объектов. Апартаменты, подпадающие под категорию нежилых объектов, являются для застройщиков законным способом строительства фактически квартир выходного дня и для сдачи в аренду туристам.