18–20 сентября в Светлогорске прошел архитектурный фестиваль «ЭкоБерег». Одна из сессий фестиваля была посвящена попыткам министерства культуры и туризма переориентировать туристические потоки на восток области. В обсуждении приняли участие заместитель министра Роман Клоков, главный архитектор области Евгений Костромин, эксперт ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» Петр Черненко и архитектор Александр Антонов. Портал RUGRAD приводит основные тезисы выступающих. 

Региональные власти пытаются разгрузить балтийское побережье и переориентировать потоки на другие направления, поскольку в сезон на приморские территории, ожидаемо, возникает пиковая нагрузка. При этом эксперты признают, что экономическая привлекательность востока Калининградской области пока остается весьма условной. В перспективе бесконтрольно растущий турпоток станет дисбалансирующим и откровенно опасным фактором, в том числе в плане ухудшения экологии, для хрупкого ландшафта и уникальной природной среды побережья, за которыми, собственно, к нам и приезжают. 

Роман Клоков, заместитель министра культуры и туризма

Если мы посмотрим на наши средства размещения, то примерно 40 % из них приходятся на административный центр. На Зеленоградск и Светлогорск приходятся примерно по 20 %. Если смотреть на апартаменты и частное жилье, то распределение будет чуть иное: в том же Янтарном будут места для размещения, в Зеленоградске и Светлогорске будет побольше (как минимум наравне с Калининградом).

Значительная часть инфраструктуры гостеприимства концентрируется по сути в трех городах: Зеленоградск, Светлогорск и Калининград. Понятно, что у нас есть пляжный сезон, основная пиковая нагрузка приходится на 3 летних месяца. Как правило, это выливается в существенный дискомфорт для жителей региона.

Пик сезона выливается в дискомфорт для жителей. Забиты «Ласточки», пробки на выезде из Зеленоградска и Калининграда.

В то числе в виде нагрузки на транспортную инфраструктуру: забиты «Ласточки», большие пробки на выезде из Зеленоградска и Калининграда. 

В этом плане, обсуждая развитие туристической инфраструктуры, мы обсуждаем так называемый разворот на восток. Мы всячески поддерживаем развитие инфраструктуры гостеприимства на востоке через разные инструменты. Обустройство инфраструктуры автомобильного туризма — сделать путешествие на восток проще. Если мы обсуждаем грантовую поддержку, то отдаем приоритет проектам, которые развиваются на востоке региона. Если говорить про программу по введению в хозяйственный оборот объектов культурного наследия, то примерно две трети объектов, которые привлекались по этой программе, размещены на востоке. Наша задача, как мы ее понимаем, была отвлечь от побережья.

Побережье само по себе является сильным аттрактором. В момент пиковой нагрузки надо от него отвлечь… Проблема в том, что у нас область не очень большая: можно посетить восток, и не оставаясь там, вернуться в Калининград, Светлогорск или Зеленоградск. Отвлечь людей так, чтобы они остались на востоке, вдвойне тяжелее из-за компактности. 

У нас значительная часть нагрузки ложится уже не на средства размещения, а на квартиры. Во многих городах они управляются так же, как и гостиничные комплексы: выкладки, клининг и прочее. 

Петр Черненко, начальник отдела территориального планирования ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости»

Общей концепции развития побережья как таковой нет, она отсутствует. Когда-то был проект развития прибрежной функциональной рекреационной зоны — это совсем давно было. Концепция, которая была там заявлена, не реализована, а новой не сформировалось. Не думаю, что в этом есть какая-то специфика Калининградской области.

Избыточная застройка уже создает проблемы на выезде из Светлогорска.

В РФ территориальное планирование сейчас вообще определенный кризис переживает (в части стратегического и долгосрочного подхода). В целом в России [с этим] не очень хорошо, и Калининградская область не исключение. 

Генеральные планы сейчас не предполагают долгосрочного планирования. Работа по генеральным планам торгуется по законодательству о госзакупках: кто выигрывает — тот и делает, квалификация исполнителя — это вопрос второй. Поэтому качество документации не очень хорошее. Наши органы власти, которые за это отвечают, стараются, бьются за качество. Но не все могут. В результате территориальное планирование, которое мы имеем на сегодняшний день, достаточно фрагментарное и на короткие сроки. Долгосрочного стратегического планирования нет, и это проблема.

Светлогорск и Пионерский фактически стали одной агломерацией. Светлогорск по факту уже сросся с Пионерским через ул. Рабочую. Здесь были реализованы частные интересы, которые давали региону какой-то плюс. И если бы 6–7 лет назад знать или планировать это развитие по сращиванию Пионерского и Светлогорска, то надо было бы иначе подходить к транспортной инфраструктуре. Эта избыточная застройка уже создает проблемы на выезде из Светлогорска. Это штука понятная, прогнозируемая и неизбежная.

Потенциальное развитие не было учтено, но уже по факту происходит. Реагировать было уже поздно, но пока еще не приняты решения по транспорту, которые могли бы эту ситуацию развязать. 

Самбийский полуостров перенасыщен туристами. БФУ в прошлом году готовило работу о том, пора или не пора еще говорить о том, что в Калининградской области туризм является избыточным.

В Зеленоградске, на Куршской косе или в Амалиенау уже можно говорить об избыточном туризме.

Пришли к выводу, что не пора: у нас около 2 туристов приходится на одного местного жителя, а избыточный туризм — это когда переваливает за два десятка. Но сотрудники БФУ пришли к выводу, что в некоторых местах, таких как Зеленоградск, Куршская коса или Амалиенау в Калининграде, уже можно говорить об избыточном туризме. Поэтому направление переориентировать часть туристов на восток — это хорошее и правильное направление. Но тут тоже хорошо бы планировать долгосрочно. 

В Гвардейске есть люди, которые заинтересованы в туризме. Одно из направлений, которое предлагается, — водный маршрут из Гвардейска в Калининград. С какой стороны на это смотреть? Как развлечение или транспорт? Как транспорт — тратить на дорогу из Калининграда в Гвардейск — это не очень хорошо. Если сопрягать с какими-то развлечениями: мы едем и смотрим на берега, то смотреть там особо нечего. 

В Гвардейске развивается Тапиау — это точка интереса и притяжения. Организовать к Тапиау доступ по воде — это хорошая идея. Но для этого нужно обустроить этот межмуниципальный маршрут: предусмотреть точки остановки, предусмотреть какие-то аттракторы. Этого не хватает, взгляда на общую картинку и какой-то связи всех этих точек привлекательности разных городов: то, что хорошо сделано в Железнодорожном, что делается в Гвардейске, Черняховск очень на хорошем пути. Всё это надо связывать.

Что касается прибрежных территорий, то надо очень осторожно подходит к планированию и застройке территорий. Надо смотреть на развитие комплексно, разные структуры правительства должны все-таки более согласованно принимать решения. 

Наверное, это интересно — развитие «Белой дюны», развитие проекта, который планируется на западной окраине Светлогорска в Отрадном.

Есть такая штука, как суммарный пропускной потенциал территории.

Там два достаточно крупных участка планируются к застройке (в том числе туристическими объектами). Здесь мы вступаем на тропинку баланса между природой и освоением этой природы, между желанием что-то разместить, как-то ее использовать и извлечь выгоду и возможностями этой территории. 

Есть такая штука, как суммарный пропускной потенциал территории. Он складывается из ряда моментов: влияние избыточного туристического потока на экологию, инфраструктуру, социальные моменты, потому что туризм так или иначе вступает в конфликт с местным населением. Я бы не боялся слова «конфликт». Всё градостроительство — это конфликт. Нужно смотреть, где возникают такие точки напряжения и пытаться их устранять. Принять решение о вырубке какого-то количества деревьев при строительстве очередного туристического объекта на побережье — это должно быть взвешенное решение, которое должно соотноситься с вопросами экологии. Должна быть консультация с «Балтберегозащитой»: деревья — это штука, которая защищает берег от эрозии. 

Александр Антонов, архитектор, модератор сессии

Постоянно возникает эта тема о переориентации на восток. Я буквально на прошлой неделе рассказывал риэлторам, как устроена Калининградская область. Попытался найти, что можно продавать на востоке в части жилья. Там считанные дома: в Черняховске 1–2 дома, что-то будет в Гусеве строится. Но это 1–2 проекта. Наверное, восток с точки зрения экономики развивается быстрее, чем с точки зрения жилищного строительства. 

Что такое восток области? Калининградская область — это Калининград, северо-запад — это Самбийский полуостров, курортная часть, а всё остальное — это восток области. Северо-восток и юго-восток — это восток области, куда российский инвестор не приходит с большим мешком денег. Инвестора туда приходится привлекать. У области тут ориентация на развитие экономики. 

Сейчас видно, как инвестиционно-привлекательным для той же застройки становится Балтийск. Там строительства, наверное, примерно столько же по сумме, как на всем востоке. Там хороший пляж, своя коса, которая раскручена за последние годы. Город тоже надо включить в курортные, хотя он вроде как не курортный, а очень даже военный город. 

В Светлогорске десяток проектов застройки между Светлогорском и Пионерским и в западной части Отрадного, примерно на 60 га.

Застраивается всё, что к западу от Зеленоградска. Объемы строительства уже измеряются несколькими десятками тысяч человек.

Примерно по 30 га — это два федеральных девелопера, которых пока в регионе не было. Регион с ними не знаком, что у них получится — не знаем, но они, видимо, хотят себя показать. У них проекты вроде как жилищные, но очень социальные и ориентированные на культурное развитие.

Застраивается всё, что к западу от Зеленоградска. Объемы строительства, которые уже начаты на побережье, на подходе к продажам или в продажах измеряются несколькими десятками тысяч человек. Самое интересное, что эти проекты друг с другом конкурируют. Та же самая застройка: у нас есть 40 тыс. в «Белой дюне», и каждый месяц мы узнаем, что градостроительный совет одобряет достаточно большие территории под рекреационные застройку в Светлогорске или Пионерском. Получается, что мы конкурируем за тех же самых инвесторов. Инвестор приезжает в Калининградскую область и у него такой богатый выбор. Есть вероятность, что что-то будет у нас не очень быстро двигаться. 

Евгений Костромин, главный архитектор Калининградской области

Можно сделать «черный квадрат» с черными окнами, и это тоже будет красиво. Но только это нужно грамотно спозиционировать: каждый штрих в такой архитектуре очень важен. С современной архитектурой тоже нужно уметь работать, как и с псевдоисторической стилистикой. Получается, то, что сейчас развивается в области, — это такой средний общероссийский тренд, который учитывает многообразие форм. Наверное, он пока более востребован потребителем, пока мы не выйдем на какой-то более высокий уровень.

Региональная администрация может координировать [процессы] стратегическим планированием побережья.

Пока еще такая возможность на нашем побережье Балтики сохранилась, надо резервировать землю.

Других возможностей у нас нет. Понятно, что вся первая линия стоит в очереди. Значит, ее надо программировать в ключе санаторно-курортной деятельности. Пока еще такая возможность в некоторых частях нашего берега Балтики сохранилась, надо резервировать.

В свое время такие попытки были сделаны. Были и всякие моратории, серьезные регламенты. Сейчас политика немного смягчилась. Понятно, что сейчас политическая ситуация нестабильная во всем мире. 

В свое время были приняты ограничения по регламентам застройки прибрежных территорий. Было общее видение развитие этих территорий в регламентах, которые бы не превышали определенные параметры — 5 этажей, 20 метров и т. д. Регламенты были закреплены градостроительной документацией в генплане, в правилах землепользования и застройки. Было предложено ввести такие ограничения. Потом, конечно, случились какие-то послабления. По всем проектам, которые выходят с какими-то незначительными превышениями (1–2 этажа), должны предоставляться обоснования.

Застройщики пошли в другом направлении: они ушли от гонки за высотными параметрами и пошли по допустимым регламентам без такого жесткого контроля.

Наше архитектурное сообщество сейчас прям всё перегружено.

Данные параметры контролируются еще и архитектурным обликом. Есть отдельные застройщики, которые хотят какие-то дополнительные акценты, но это тоже не «стена», а более лаконичные выражения, которые должны быть обоснованы и градостроительным анализом, и обоснованием развития социальной инфраструктуры, и транспортной. Это очень сложно обеспечить: не каждый готов строить школу или садик, протянуть многомиллиардные инженерные коммуникации. 

Баланс вроде нашелся не только в прибрежных территориях, но и в областном центре этот инструмент тоже работает. Застройщики идут на более сложные, планировочные и индивидуальные решения. Это уже не типовое проектирование. Сейчас наше архитектурное сообщество, если сравнить с тем, что было 7 лет назад, прям всё перегружено. Если раньше инвестор обходился проектной организацией, в составе которой даже архитектора могло не быть, то теперь идут на более индивидуальные решения, а там уже работает архитектор. 

Записал: Алексей Щеголев
Фото: RUGRAD