Министерство градостроительной политики региона утвердило корректировку правил землепользования и застройки Светлогорска ради застройки 23,3 га рядом с Варникенским лесом. Для участка с номером 39:17:020002:285 на побережье введена совершенно новая территориальная зона ОЖ-1 общественно-жилого назначения для инвестиционных проектов. Изменения проведены в интересах нового инвестора — структуры ГК «Эталон» «СЗ «Эталон Калининград Отрадное», связанной с АФК «Система».

Регламент зоны был разработан по приказу министра градполитики и вице-премьера Кристины Подскребкиной в рекордно короткие сроки — за 2 месяца. При этом предложения от администрации Светлогорска и заинтересованных лиц в минградполитики принимались с момента опубликования приказа о подготовке проекта 5 мая только одни сутки — до 6 мая.

Ранее участок находился в территориальной зоне ОЖ, допускающей строительство жилья с коммерческими помещениями, апартаментов, гостиниц, рекреационных комплексов и т. д. В свою очередь, зона ОЖ-1 установлена в целях реализации инвестпроекта «Строительство пансионата, гостиничного и жилого комплекса, школы первой ступени с дошкольным отделением на территории Светлогорского городского округа». Предполагается строительство многоквартирного жилья, объектов санаторно-курортного назначения, общественно-делового назначения, автостоянок и т. д.

В случае с малоэтажной многоквартирной застройкой предельное количество надземных этажей составит 4, а максимальный процент застройки участка — 40 %. В случае среднеэтажной многоквартирной застройкой возможно строительство 7 этажей, а максимальный процент застройки участка — до 60 %. Для объектов бытового обслуживания, культурно-досуговой деятельности, делового управления, магазинов, общественного питания, гостиничного обслуживания, туристического обслуживания, развлечения предельная высота утверждена на уровне 26 метров. Это почти 8 этажей. Максимальный процент застройки участка возможен в параметрах до 60 %.

Разработка проектной документации для объектов в зоне ОЖ-1 должна вестись с учетом заключения главного архитектора области по итогам рассмотрения на градсовете. При этом должно учитываться обеспечение планируемых объектов достаточной социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой. «СЗ «Эталон Калининград Отрадное» пока что не выходил на градсовет с проектом застройки прибрежного массива.

Рассматриваемый массив 39:17:020002:285 для «СЗ «Эталон Калининград Отрадное» был образован из 39:17:020002:34 в Отрадном на границе с заповедным Варникенским лесом. Причем участок застройщика даже включает небольшую часть прибрежного леса из-за проведенного межевания в 2020 году. Массив с кадастровой стоимостью 113,9 млн руб. был образован только 3 марта 2025 года в составе муниципальной собственности. Именно на его предоставление без торгов в аренду претендует «СЗ «Эталон Калининград Отрадное». Фактически это ближайший крупный массив под застройку близко от исторической части Отрадного. В самом курортном поселении ведется активная точечная многоквартирная застройка. 

По данным сервиса проверки контрагентов Rusprofile, образованное только в августе 2024 года «СЗ «Эталон Калининград Отрадное» является «дочкой» «Эталон-Финанс» из Москвы. Юрлицо зарегистрировано в офисе в исторической казарме «Кронпринц» на Литовском валу, 38 в Калининграде (находится в управлении правительственной «Корпорации развития области») . Управляющей компанией «СЗ «Эталон Калининград Отрадное» выступает АО «ГК «Эталон» (управляет и «Эталон-Финанс»). Как писал «Коммерсант», основным акционером Etalon Group PLC является АФК «Система» (48,8 %). Президентом ГК «Эталон» является Михаил Бузулуцкий.