Арбитражный суд Калининградской области отказал черняховской компании «СЗ «БалтикРемКомплект» в иске к администрации Зеленоградска об обязании исполнить обязательства по договору от 2011 года о развитии застроенной территории. Застройщик не смог добиться предоставления без торгов в аренду землю в самом центре курорта и в Малиновке. Соответствующее решение опубликовано в судебной картотеке.

Речь идет о перспективном участке с кадастровым номером 39:05:010110:271 площадью 711 кв. м по ул. Володарского, 16а за колесом обозрения в 50 метрах от пляжа, а также о массиве 39:05:010604:310 площадью 1,1 тыс. кв. м в Малиновке на ул. Морской, 21. В частности, на ул. Володарского, 16а находится нежилое помещение, которое признано аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. 

В свою очередь, в Малиновке на ул. Морской, 21 в 700 метрах от моря находится 1-этажный нежилой дом довоенной постройки из красного кирпича, который признан аварийным и подлежащим сносу. Это без преувеличения «золотая» земля для реновации и освоения.

В обоснование своей позиции в споре с застройщиком власти Зеленоградска заявили, что указанные земельные участки по ул. Володарского и в Малиновке не были определены как территория, подлежащая развитию. Судьба указанных строений на спорных участках пока что не определена. В договоре о развитии застроенной территории с компанией «СЗ «БалтикРемКомплект» были предусмотрены 3,65 га, подлежащих предоставлению по договору. По подсчетам администрации, компании в итоге были предоставлены земельные участки общей площадью 2,75 га. Как следует из материалов дела, постановление администрации Зеленоградска от 8 июля 2011 года утвердило решение о развитии застроенной территории. По результатам аукциона 25 августа 2011 года между администрацией и застройщиком «БалтикРемКомплект» был заключен договор о развитии застроенной территории ориентировочной площадью 3,65 га в границах ул. Морской в поселке Малиновка. На территории в Малиновке находились многоквартирные жилые дома под снос. На тот момент учредителями «БалтикРемКомплекта» являлись Юрий Альтман, его сын Станислав Альтман, Борис Садкаримов и Владимир Адушев. Не позднее 27 декабря 2023 года застройщик был обязан выполнить свои обязательства по предоставлению квартир «аварийщикам».

В рамках договора компании «БалтикРемКомплект» был предоставлен в аренду участок 39:05:010605:765 площадью 2,75 га там же в Малиновке на границе с Вишневым. Сейчас в этом месте на углу ул. Римской и Лазаревской этим же застройщиком возведен ЖК «Солнечный берег». 

В своем иске застройщик указывает, что в апреле 2021 года администрация в своем письменном ответе компании «БалтикРемКомплект» гарантировала передачу в аренду участков по ул. Морской, 21 в Малиновке и по ул. Володарского, 14, 16 и 16а после расселения жителей ветхих домов довоенной постройки.

В июле 2024 года «БалтикРемКомплект» направил в администрацию претензию об исполнении условий договора, однако она была оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения в суд в сентябре 2024 года.

Договор о развитии застроенной территории предусматривал безусловную обязанность администрации Зеленоградска предоставить застройщику землю без проведения торгов в определенных границах. Вместе с тем судья калининградского арбитража Светлана Любимова обратила внимание на то, что земельный участок по ул. Володарского не был определен как территория, подлежащая развитию, в тексте постановления администрации Зеленоградска от 8 июля 2011 года о развитии застроенной территории и в тексте заключенного с «БалтикРемКомплектом» договором от 25 августа 2011 года.

Кроме того, на испрашиваемых истцом земельных участках расположены здания многоквартирных домов, находящихся в собственности муниципалитета. Согласно Земельному кодексу РФ, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Однако истцом были заявлены требования в отношении зданий на спорных земельных участках. Передача в аренду спорных земельных участков с расположенными на них зданиями фактически лишит администрацию права распоряжения этими объектами.

Также суд обратил внимание на то, что властями Зеленоградска «БалтикРемКомплекту» были предоставлены участки площадью 2,75 га. По договору планировалось развитие застроенной территории ориентировочной площадью 3,65 га, «что само по себе не влечет безусловной обязанности администрации предоставить земельные участки именно такой площади». В результате калининградский арбитраж полностью отказал в признании ненормативного правового акта недействительным, встав на сторону администрации Зеленоградска. У «БалтикРемКомплекта» была возможность в течение месяца обжаловать решение со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, однако это не было сделано в установленный срок.

Наряду с этим судебное решение об отказе в предоставлении «БалтикРемКомплекту» «золотых» участков под «аварийками» на Володарского и в Малиновке не запрещает администрации заключить договоры о комплексном развитии территории (КРТ) с уже другими, более серьезными интересантами. Аварийные строения в любом случае будут рано или поздно снесены.

По данным сервиса проверки контрагентов Rusprofile, собственником «СЗ «БалтикРемКомплект» с годовой выручкой 61 млн руб. выступает его гендиректор Елена Дербуш. Компания была перерегистрирована на Елену Дербуш только в сентябре 2021 года. Юрлицо зарегистрировано в Черняховске и выступало непосредственно застройщиком 6-этажного ЖК «Солнечный берег» в поселке Малиновка на ул. Римской под Зеленоградском на участке 39:05:010605:765. Однако этот комплекс получил скандальную известность, поскольку «БалтикРемКомплект» просрочил там сдачу жилья более чем на 3 года. Объект был включен в список проблемных. Его достройка завершилась после вмешательства регионального правительства. Экс-соучредитель компании-застройщика «БалтикРемКомплект» и бывший гендиректор Юрий Альтман получил 3 года колонии по уголовному делу о мошенничестве с деньгами дольщиков и хищении средств. Помимо Юрия Альтмана, владельцами компании тогда являлись его сын Станислав Альтман, Борис Садкаримов и Владимир Адушев. 

Елена Дербуш совместно с Рамилом Искандеровым с ИНН Липецкой области также владеет компанией «СЗ «Солнечный берег» – застройщиком 8-гранного 5-этажного апарт-отеля на ул. Володарского в центре Зеленоградска за колесом обозрения. В декабре 2024 года компания прошла экспертизу по проекту этих апартаментов. Участок под их строительство с номером 39:05:010110:250 площадью 1,77 тыс. кв. м был сдан в аренду «СЗ «Солнечный берег» с ноября 2021 года. Причем он непосредственно граничит с массивом 39:05:010110:271 на ул. Володарского, 16а, который запрашивала другая компания Елены Дербуш – «СЗ «БалтикРемКомплект». Таким образом, структурам Дербуш не удалось расширить площадь реновации территории в самом сердце Зеленоградска до 2 тыс. «квадратов». Отметим, что «СЗ «Солнечный берег» на второе рассмотрение градсовета заявляло проект застройки практически всей территории аварийных домов на ул. Володарского, 14, 16 и 16а. Однако такая концепция была категорически отвергнута архитекторами в марте 2023 года.

Фото: RUGRAD, презентация на градсовете