Инвестсовет при губернаторе непублично согласовал передачу в аренду без торгов свыше 53,8 га побережья рядом с Варникенским лесом. Среди интересантов — структуры московских ГК «Ренова» и АФК «Система».

Совет по улучшению инвестиционного климата при губернаторе Алексее Беспрозванных на предновогоднем заседании в субботу, 28 декабря, одобрил строительство сразу двух жилых кварталов на границе с заповедным Варникенским лесом в Отрадном. Мероприятие прошло непублично буквально в последний официальный рабочий день прошлого года, причем это уже третье заседание инвестсовета под руководством нового главы региона без ранее практикуемой общедоступной видеотрансляции на сайте правительства.

По данным из опубликованного 13 января протокола заседания обе представленные концепции признаны соответствующими критериям масштабного инвестиционного проекта. В общей сложности губернатор и члены инвестсовета согласовали передачу в аренду без торгов инвесторам свыше 53,8 га на побережье. Это беспрецедентный земельный банк, который будет предоставлен столичным застройщикам в приоритетном порядке для жилой, коммерческой и другой застройки в границах Светлогорского городского округа.

«Заход в Лесное»

Первым был согласован проект многофункционального санаторно-гостиничного и жилого комплекса с детским садом от «СЗ «Берег Девелопмент». На предыдущем заседании совета в начале декабря инвестору было предложено уточнить бизнес-план проекта «в части корректировки перечня социальных обязательств» и направить документы для их повторного рассмотрения. Новое заседание инвестсовета было организовано спустя менее 3 недель, что является беспрецедентно быстрым сроком для областного правительства.

После признания проекта масштабным «СЗ «Берег Девелопмент» поручено разработать предпроектные решения для проекта планировки и межевания на участке между Отрадным и Лесным с номером 39:17:020001:21 площадью 30,56 га. Его кадастровая стоимость достигает 1,16 млрд руб. При этом на градостроительные работы с учетом действующих ограничений на участке отводится рекордно короткий срок до 31 января, что может говорить о том, что предварительные предпроектные решения для этого конкретного массива у застройщика уже имелись.

До 17 февраля «СЗ «Берег Девелопмент» должно обратиться в министерство градполитики за решением о разработке документации по планировке территории. Сам проект должен быть представлен до 3 марта. Документацию утвердят в срок до 2 июня при отсутствии претензий со стороны минградполитики. До конца июня администрацией Светлогорска будут образованы и поставлены на кадастровый учет образованные участки в границах исходного массива. Не позднее 11 августа появится распоряжение губернатора области о предоставлении «СЗ «Берег Девелопмент» дорогостоящей земли на побережье в аренду без торгов все 30,56 га под застройку. Не позднее 1 сентября договоры аренды должны быть оформлены администрацией Светлогорска под руководством Владимира Бондаренко, поскольку крупный массив является муниципальной собственностью. Также планируется заключение соглашения между инвестором и министерством по культуре и туризму.

Согласно ЕГРЮЛ, «Специализированный застройщик «Берег Девелопмент» был учрежден только в июне 2024 года и зарегистрирован в Калининграде на ул. Октябрьской, 12 на Острове. Это «дочка» московских компаний «Хойк Инвест» и «Кортрос». По данным СМИ, «Кортрос» входит в ГК «Ренова» российского миллиардера из списка Forbes, президента фонда «Сколково» Виктора Вексельберга. Учредителем ООО «Кортрос» является «Кортрос Холдинг».

В свою очередь, ООО «Кортрос» выступает инвестором жилого квартала на острове Октябрьском площадью более чем 100 тыс. кв. м с гостиницами. По информации из протокола предновогоднего инвестсовета, менеджмент «Кортроса» вновь лично участвовал в заседании по предоставлению земли на светлогорском побережье для застройки. Докладчиком являлся генеральный директор «Кортроса» Станислав Киселев.

Отметим, что предоставляемый в аренду без торгов структуре холдинга «Ренова» участок находится между шоссе Светлогорск — Приморье и заповедным Варникенским лесом. Массив считается старейшим на побережье Самбийского полуострова. На земле, предоставляемой инвестору, так же есть облесенный участок в северной и северо-западной части, причем он является логичным продолжением ландшафта Варникенского леса.

По сути это один из первых проектов рядом с поселком Лесное, которое до настоящего момента не попадало под внимание девелоперов либо это внимание было искусственно ограничено планами правительства области по сохранению земельного банка для крупных московских игроков. Хотя по сути локация является крайне привлекательной с учетом перспективы подведения коммуникаций. К примеру, на участке для «СЗ «Берег Девелопмент», протянула высоковольтная линия электропередач, подведен газ и электричество. 

В качестве сетей водоотведения будет задействован строящийся за бюджетный счет коллектор из Пионерского к круглогодичному молодежному лагерю в Приморье, подрядчиком которого выступает ООО «Импульс» Никиты Бусела за 6,8 млрд руб.

Очень удачно в генплан Светлогорска в 2023 году были внесены очередные изменения в отношении участка 39:17:020001:21. В частности, обозначены 8 кварталов малоэтажного жилья, 1 детсад, 2 курортные зоны для строительства санаториев и SPA-отелей, 1 крупная зона для многофункциональных и общественно-деловых объектов. По сравнению с предыдущей версией генплана жилая застройка отодвинута от кромки Варникенского леса ближе к шоссе. Однако функциональная курортная зона будет выходить непосредственно к заповедному лесному массиву и берегу моря (обозначена на схеме ниже заштрихованным синим цветом).

Генплан Светлогорского городского округа в 2021 и 2023 годах в части западной застройки Отрадного и Лесного на границе с Варникенским лесом. 

Следом в июле 2024 года были утверждены новые правила землепользования и застройки Светлогорского городского округа. Жилой кластер в границах указанного участка попал в зону Ж-3 для кварталов высотой не более 4 этажей. Еще одна крупная часть массива площадью около 3 га близ побережья отведена в зону О-1 для объектов делового, общественного и коммерческого назначения. Строительство детского сада запланировано в зоне О-2 рядом с транспортной зоной около шоссе (зона Т-2) площадью порядка 2 га. Жилье займет порядка 70-80 % исходного массива с номером 39:17:020001:21.

Структура ГК «Ренова» не единственный претендент на массив в районе Лесного и Отрадного с беспрецедентной площадью свыше 30 га. Как сообщал ранее RUGRAD, в ноябре 2021 года на инвестсовете тогда еще при губернаторе Антоне Алиханове рассматривался проект ООО «Отрадное Резорт» по освоению указанной прибрежной территории. Предусматривались апартаменты и жилье общей площадью 94 тыс. кв. м, детсад на 200 детей, 4-звездочная гостиница на 200 номеров, санаторий на 500 мест, ресторан, парковка на 200 машин, 2 котельные и улично-дорожная сеть. Инвестор оценил вложения на уровне 11,8 млрд руб. в обмен на предоставление земли без торгов в аренду. Причем концепция получила статус «масштабного инвестиционного проекта» и была одобрена. «Отрадное Резорт» даже было рекомендовано проработать возможность предоставления банковской гарантии правительства области от банка «Россия» — «на выполнение обязательств клиента». Однако что-то пошло не так и земля не была предоставлена питерскому претенденту.

На момент выхода на инвестсовет учредителем «Отрадное Резорт» выступало ООО «Символ» из Санкт-Петербурга Александра Мирошниченко (20 %), Галины Куцениной и Натальи Пази (по 40 %). Куценину и Пази одно время связывали с банком «Россия». По данным из открытых источников и СМИ, банк контролируется знакомыми президента России Владимира Путина. В ноябре 2022 года «Отрадное Резорт» переоформили на ООО «Юнион Апарт», в январе 2023 года — на петербургскую компанию «Стройпрофит». Конечным владельцем «Стройпрофита» выступала Кристина Смирнова с ИНН Санкт-Петербурга — владелица ряда крупных отелей в Северной столице и Карелии. «Отрадное Резорт» до сих пор зарегистрировано на Правой набережной, 22а в Калининграде. В июле там сменился гендиректор, им стала Мария Громова, управляющая несколькими отелями в Петербурге.

«Уплотнение Отрадного»

Что касается второго масштабного инвестпроекта рядом с Варникенским лесом, согласованного на предновогоднем заседании инвестсовета, то «СЗ «Эталон Калининград Отрадное» будет предоставлен буквально соседний массив 39:17:020002:34 площадью не менее 23,3 га.

Застройщик заявил гостиничный комплекс и жилой квартал с пансионатом и школой первой ступени с дошкольным отделением. Проект аналогично рассматривался во второй раз, поскольку на предыдущем непубличном заседании инвестсовета 8 декабря он не был признан соответствующим критериям масштабного. «СЗ «Эталон Калининград Отрадное» аналогично было рекомендовано уточнить бизнес-план в части корректировки перечня социальных обязательств.

После получения статуса масштабного инвестпроекта застройщик «Эталон Калининград Отрадное» до 28 февраля представит в региональное минградполитики предпроектные решения для проекта планировки и межевания исходного участка 39:17:020002:34, входящего в состав единого землепользования 39:17:000000:75. Его кадастровая стоимость составляет 450,2 млн руб. При этом на работы по планировке и проекту межевания территории с учетом действующих ограничений на участке застройщику отводится срок только до 1 апреля. Документация должна быть утверждена министром градполитики Кристиной Подскребкиной до 1 июля. Администрация Светлогорска обязана поставить новые участки на кадастровый учет до 30 июля.

Не позднее 1 сентября появится распоряжение губернатора области о предоставлении «СЗ «Эталон Калининград Отрадное» дорогостоящей земли на побережье в аренду без торгов — всех 23 га под застройку. Не позднее 30 сентября 2025 года договоры аренды должны быть оформлены администрацией Светлогорска.

Отметим, что сроки выхода на заключение договоров аренды земли в Отрадном и Лесном для обоих инвесторов различаются буквально на месяц, что говорит либо о высокой проработанности исходных проектов, либо о высокой заинтересованности региональных властей в благоприятствовании именно этим конкретным интересантам.

По данным сервиса проверки контрагентов Rusprofile, образованное только в августе 2024 года «СЗ «Эталон Калининград Отрадное» является «дочкой» «Эталон-Финанс» из Москвы. Юрлицо зарегистрировано в офисе в исторической казарме «Кронпринц» на Литовском валу, 38 в Калининграде (находится в управлении правительственной «Корпорации развития области») . Управляющей компанией «СЗ «Эталон Калининград Отрадное» выступает АО «ГК «Эталон» (управляет и «Эталон-Финанс»). Как писал «Коммерсант», основным акционером Etalon Group PLC является АФК «Система» (48,8 %). Президентом ГК «Эталон» является Михаил Бузулуцкий. Согласно сведениям из протокола предновогоднего совета, он второй раз лично присутствовал на заседании инвестсовета в Калининграде.

В обновленном генплане Светлогорска выбранное землевладение с 2023 года практически полностью оказалось в зоне смешанной и общественно-деловой зоне (обозначена на схеме заштрихованным сиреневым цветом). Она позволяет строить жилье с коммерческими помещениями на первых этажах, без всяких санаториев и лечебно-оздоровительных учреждений. В ПЗЗ курорта в 2024 году для огромного участка, по сути продолжения Отрадного, была выбрана всего одна территориальная зона ОЖ для объектов общественно-жилого назначения. Причем высота среднеэтажной застройки здесь допускается до 7 этажей, что окончательно уничтожит репутацию Отрадного как тихого зеленого уголка с виллами и малоэтажной застройкой, гармонирующей с природой и прибрежным лесным ландшафтом.

Отметим, что выбранное областными властями для инвестора крупное прибрежное землевладение 39:17:020002:34 врезается вглубь Отрадного, захватывает часть лесного массива с севера и граничит с территорией строящегося крупного глэмпинга от компании «Виштынец Резорт», под который уже были вырублены деревья в 2024 году. Ни о каком сохранении образовавшейся за минувшие почти 100 лет буферной зоны Варникенского леса речи не может идти. В соответствии с планами властей по предоставлению участков в Лесном и Отрадном без торгов, буферная зона перед реликтовым лесом будет застроена и освоена.

О том, что отмежеванный участок под застройку включил лишь часть лесного массива на побережье, сообщали местные активисты еще в 2021 году.  Участок 39:17:020001:255 действительно включает ядро Варникена с его вековыми дубами, грабами, липами и буками. Он по-прежнему занимает площадь чуть более 13,5 га и предназначается для «охраны природных территорий». При формировании массива в мае 2021 года его площадь была даже расширена областным правительством с учетом исторических границ, обозначенных на довоенных топографических картах, хотя изначально предполагалось выделить только 10 га. Однако по факту настоящие границы леса между Отрадным и Лесным гораздо шире, и это может проверить любой турист или отдыхающий. Однако перемежевание более уже не проводилось. За минувшие десятилетия площадь зеленых насаждений здесь увеличилась в силу естественных причин, образовалась достаточная буферная зона, которая сейчас оказалась на участке 39:17:020002:34 для инвестора «СЗ «Эталон Калининград Отрадное». Как минимум это еще около 5 га неучтенного леса, который можно было бы сохранить для последующих поколений. Этот незарегистрированный массив городских лесных насаждений потенциально попадает под застройку, поскольку уже отнесен в зону ОЖ общественно-жилого назначения, а по генплану и вовсе полностью в зоне смешанной и общественно-деловой застройки.

Соседний массив 39:17:020001:258 площадью 5,5 га является естественным продолжением Варникенского леса вдоль будущей застройки от ГК «Эталон», он также отнесен к зоне Р-1 и имеет назначение «охрана природных территорий» , но он не полностью включает реальный ареал городского леса в западной части Отрадного. В ближайшем будущем мы увидим в западной части Отрадного если не тотальную, то пожирающую застройку, вплотную подступающую к особо охраняемым ландшафтам.

Урбанизация этой части Отрадного на границе с Варникенским лесом и как следствие уничтожение насаждений приведет к необратимым изменениям ландшафта в этой части Самбийского полуострова под влиянием девелоперских проектов, согласованных региональным правительством.