Тринадцатый арбитражный апелляционный суд оставил в силе решение калининградского арбитража в пользу Росимущества о недействительности соглашения о переуступке аренды дорогостоящей земли в Лесном на Куршской косе. Жалобы компаний «Стройком» из Москвы и «Цирцея» из Калининграда оставлены без удовлетворения. Юрлица не смогли возобновить юридическое действие договора аренды земельного участка, составленного еще в 2008 году.

Речь идет о судьбе бывшего футбольного поля 39:05:020301:146 в Лесном на Куршской косе. Земля предназначалась «для строительства спортивно-оздоровительного комплекса» и находилась в долгосрочной аренде у ООО «Эдельвейс» с 2008 года. Как следует из материалов судебного разбирательства, в 2021 году «Эдельвейс» выкупил у «СтройКома» якобы объект незавершенного строительства 39:05:020301:691 с готовностью 15 %, который поставили на учет еще в 2014 году на основании разрешения на строительство от 30 декабря 2004 года. «Эдельвейс» также передал аренду земли ООО «СтройКом», однако «СтройКом» так и не зарегистрировал право в Росреестре.

Уже после ликвидации «Эдельвейса» «СтройКом» в декабре 2021 года в судебном порядке перевел на себя право аренды земли. Параллельно природоохранная прокуратура выяснила, что на участке футбольного поля физически не существует объектов недвижимости, и через Зеленоградский районный суд в 2022 году признала право собственности «СтройКома» на недострой отсутствующим. Объект исключили из ЕГРН. Однако, несмотря на это, в апреле 2023 года «СтройКом» переуступил калининградской компании «Цирцея» аренду участка 39:05:020301:146 в Лесном, вероятно, под строительство глэмпинга или кемпинга. При этом Территориальное управление Росимущества установило признаки формальных арендных отношений между этими компаниями из-за длительного нецелевого использования спорного участка и выиграло дело в первой инстанции.

Как указал «СтройКом» в апелляционной жалобе, суд первой инстанции не принял во внимание пропуск срока исковой давности, не учел, что ответчик исправно платит арендные платежи, а в действиях Росимущества есть признаки злоупотребления правом.

Однако апелляционная инстанция указала, что оснований для сохранения права собственности на несуществующий объект и права аренды земельного участка под ним не имеется. Заявленное Росимуществом требование по сути направлено на прекращение формальных арендных отношений из-за нецелевого землепользования. При этом прекращение договора является следствием прекращения права собственности на объект недвижимого имущества, ранее находившийся на арендованном земельном участке.

По мнению суда, не было представлено доказательств того, что недострой при его покупке в 2020 году действительно имелся на поселковом стадионе. При этом как «Эдельвейс», так и «СтройКом» в течение длительного времени не предпринимали никаких действий по достройке спорного объекта, в частности, не получали градостроительный план и разрешение на строительство. Также апелляция посчитала, что заключение соглашения между «СтройКом» и «Цирцея» от 10 апреля 2023 года о переуступке аренды содержит в себе признаки злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ), так как имеется вступившее в законную силу решение Зеленоградского районного суда от мая 2022 года. Сохранение за арендатором права на участок в собственности РФ в случае уничтожения объекта, для размещения которого земля была предоставлена, не отвечает требованиям действующего законодательства.

Апелляционный суд также отметил, что компании не представили доказательства, подтверждающие действия для строительства и исполнения существенного условия договора аренды земельного участка. Не было приведено и доказательств объективных причин, препятствовавших реальному строительству заявленного объекта на спорной земле. При этом доводы об использовании участка с бывшим стадионом по целевому назначению не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела в суде. Не нашлось и доказательств строительства в установленный срок на арендованном земельном участке заявленного объекта недвижимости, а также принятия ответчиками мер для освоения земельного участка.

Довод ООО «СтройКом» о пропуске истцом срока исковой давности был отклонен апелляционным судом, поскольку срок исковой давности не применим к требованиям о признании договора аренды прекращенным. Кроме того, действующее законодательство не ограничивает право арендодателя на заявление притязаний по вопросу расторжения договора аренды о причине существенного нарушения условий договора аренды.

В итоге решение калининградского арбитража в пользу Территориального управления Росимущества по участку на Куршской косе оставлено без изменения, апелляционные жалобы — без удовлетворения. Постановление не вступило в силу и может быть обжаловано в вышестоящей инстанции в течение 2 месяцев.