Правительство области перевело в транспортную инфраструктуру 1,77 га дач и огородов на Окружной из-за новой школы на бывшей базе ФК «Балтика» «Сокол». «Корпорация развития» заказала третий вариант проекта планировки для жилой застройки 9,1 га военного городка на ул. Химической. Обзор RUGRAD.

Региональные власти утвердили изменения в градостроительные документы для обеспечения условий будущего строительства крупного жилого микрорайона на ул. Химической на месте военного городка № 35. Корректировки в части развития транспортной и социальной инфраструктуры внесены в генеральный план Калининграда согласно приказу и. о. министра градостроительной политики региона Ирины Ждановой от 17 июня 2024 года.

Изменения касаются в первую очередь участков ТСН «Дружба-1», ближайших к территории бывшей воинской части на ул. Химической, где до 2011 года базировался 82 полк связи и РТО ВВС Балтийского флота. В частности, в зону транспортной инфраструктуры выведены 24 земельных массива «для ведения огородничества» между ул. Большой Окружной и действующей спортивной базой «Сокол» со стадионом. Объект является тренировочной площадкой футбольного клуба «Балтика» с официальным адресом ул. Химическая, 45 и в генплане расположен в зоне специализированной (социальной) застройки. 

Общая площадь указанных дачных участков под снос составляет около 1,43 га (с 39:15:110504:192 по 39:15:110504:214, 39:15:110504:1437, 39:15:110504:1437, 39:15:110504:1291, 39:15:110504:1073 и т. д.). Они примыкают к 1-му Вишневому проезду. Формально это товарищество собственников недвижимости, однако земля общества находится по генплану в зоне садоводства и огородничества — почти что в самой «бесправной» функциональной градостроительной зоне, где региональные власти чаще всего изымают землю для государственных нужд. На втором месте — земля гаражных обществ и кооперативов.

Еще несколько дачных участков на соседних 1-м, 2-м и 3-м Спортивных переулках планируется изъять под расширение дороги к базе «Сокол». Это массивы 39:15:110504:308, 39:15:110504:313, 39:15:110504:335, 39:15:110504:336 и 39:15:110504:1451. Фактически они запланированы под продление ул. Таймырской непосредственно к спортивному объекту. В общей сложности земельное изъятие в ТСН «Дружба-1» может составить 1,77 га. Сама спортивная база сейчас имеет крайне затрудненную транспортную доступность и почти полностью окружена дачной застройкой. Строительство школы на участке спортбазы будет предполагать обширную вырубку крупных деревьев.

Параллельно областное министерство градостроительной политики утвердило уже третий по счету измененный проект планировки для освоения территории военного городка № 35 на ул. Химической под жилье. Корректировки отражены в приказе и. о. министра градостроительной политики региона Ирины Ждановой от 14 июня этого года. Заказчиком внесения изменений в документацию снова выступила правительственная «Корпорация развития Калининградской области». До этого структура корректировала проект планировки на Химической буквально полгода назад — 1 декабря 2023 года. Документ предусматривает размещение многоквартирных домов высотой до 8 этажей, улично-дорожной сети, сквера площадью всего 2,5 тыс. кв. м и детского сада. Все элементы планировки будут строиться на земельном участке бывшей воинской части 39:15:000000:6418, переданного из федеральной в региональную собственность.

В предыдущей версии проекта планировки для территории на ул. Химической от 15 мая 2023 года отдельно указывалось, что под строительство новой школы в данном микрорайоне будет отведен именно участок спортивной базы «Сокол» с номером 39:15:110503:1 площадью 3,68 га. Вместимость нового учреждения по генплану будет увеличена с 400 до 1150 учеников, согласно поручению экс-губернатора Антона Алиханова от 13 сентября 2022 года. Однако строительство учреждения намечено только к 2035 году.

Очевидно, что необходимость возведения новой общеобразовательной школы в данном микрорайоне и обеспечения ее транспортной доступностью за счет изъятия дополнительной земли напрямую связана с планируемым жилищным строительством на 9,1 га военного городка на Химической. При этом региональные власти фактически решили пожертвовать 30 дачными участками ТСН «Дружба-1». На многих из них построены и официально зарегистрированы в Росреестре жилые строения. При этом территория, попадающая под изъятие, очень удобно располагается напротив через дорогу от будущей застройки. Между участком под школу на «Соколе» и военным городком на Химической около 100 метров.

Последние актуальные изменения в проект планировки на ул. Химической по заказу «Корпорации развития» касаются территории, ближайшей к парку им. Теодора Кроне. До него примерно 350 метров. В текущую версию проекта планировки попало только 3,96 га бывшего военного городка — это земля в южной части массива, причем она будет разделена по прямой линии. Образуемый земельный участок 39:15:000000:ЗУ4 будет больше примерно на треть, чем 39:15:000000:6418:ЗУ10. С какой целью понадобилось изменить межевание массивов для будущего инвестора-застройщика, в документе не поясняется.

В новой версии генплана Калининграда от июня 2024 года уже зафиксировано поквартальное разделение массива 39:15:000000:6418, взятое из проекта планировки, заказанного корпорацией. Кроме того, из-за нового проектируемого жилого квартала ул. Химическая будет продлена и выведена через продолжение ул. Таймырской на ул. Большую Окружную в районе гаражного общества «Заря» и далее к новой школе. До 2035 года должны построить 630 метров ул. Химической. Асфальтированной ул. Таймырской сейчас нет. Как и ее соединения с 1-й Большой Окружной. Соответствующие планы аналогично внесены в генеральный план Калининграда на 10-летнюю перспективу. Ул. Таймырская в целом должна стать еще одной дорогой местного значения и дублером проспекта Мира, пересекающим ул. Мишина и выходящим на ул. Менделеева с Т-образным перекрестком.

На текущий момент единое землевладение под военным городком на Химической 39:15:000000:6418 пока что не размежевано и имеет площадь 9,1 га. В актуальных ПЗЗ Калининграда для исходного участка действует территориальная зона с индексом «Ж-2А», предполагающая многоквартирную застройку до 8 этажей. По генплану для территории сохранена зона среднеэтажной застройки.

Отметим, что территория бывшей воинской части на ул. Химической находится среди тихого малоэтажного микрорайона конца проспекта Мира и ИЖД застройки. Со стороны Большой Окружной примыкают садоводческие товарищества. Практически все постройки Минобороны на участке снесены и разобраны. Территория подготовлена к освоению. Район является одним из самых озелененных в Калининграде, что предполагает высокую стоимость нового жилья от инвестора.