Росимущество встало на пути появления очередного элитного туристического объекта на поселковом стадионе в Лесном. Землю в 100 метрах от моря переоформляли за счет несуществующего недостроя. Обзор RUGRAD.

Арбитражный суд признал недействительным соглашение от 10 марта 2023 года между компанией «СтройКом» из Москвы и калининградской «Цирцеей» о переуступке прав и обязанностей по договору аренды бывшего футбольного поля в центре поселка Лесное на Куршской косе. Также признан прекращенным договор аренды земельного участка, составленный еще в 2008 году. Соответствующая информация опубликована в карточке дела.

По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, «Цирцея» принадлежит Александре Калачевой, которая не имеет каких-либо других компаний. У нее с 2021 года есть только ИП с профилем «строительство жилых и нежилых зданий». ООО «Цирцея» было учреждено только в марте 2023 года и специализируется на предоставлении мест для временного проживания в кемпингах, жилых автофургонах и туристических автоприцепах. Участок в центре Лесного за березовой рощей, очевидно, рассматривался компанией в качестве выгодного места для строительства очередного глэмпинга или кемпинга на Куршской косе. Отметим, что все прилегающие участки к поселковому стадиону на ул. Взморья, 20 уже застроены жильем и гостевыми домами. 7 массивов под ИЖД были размежеваны аккурат вокруг поля, их них 4 застроены буквально в последние несколько лет. На поле поселкового стадиона еще сохранились ворота и несколько лавочек, все «оборудование» — еще из советского периода. В 200 метрах находится променад, море и пляж.

Источник: maps.google.ru

Как следует из материалов судебного разбирательства, столичная компания «Стройком» купила в 2021 году у калининградской фирмы «Эдельвейс» якобы объект незавершенного строительства площадью 801,7 кв. м с кадастровым номером 39:05:020301:691 на косе. Степень строительной готовности недостроя на стадионе якобы не превышала 15 %. Объект был поставлен на кадастровый учет еще 3 июля 2014 года на основании разрешения на строительство от администрации Зеленоградска еще от 30 декабря 2004 года со сроком действия 10 лет. При этом федеральная земля площадью 2 тыс. кв. м под ОКС всё это время предназначалась «для строительства спортивно-оздоровительного комплекса» и находилась в аренде у ООО «Эдельвейс» по договору от 4 марта 2008 года до 2057 года. 21 апреля 2020 года «Эдельвейс» передал права и обязанности по договору аренды земли ООО «СтройКом». Однако право собственности «Стройком» так и не зарегистрировал в Росреестре.

Компания «Эдельвейс» с профилем «производство электромонтажных работ» была основана еще в 2003 году Иваном Поцелуйко и застройщиком, приговоренным впоследствии к 2,5 годам лишения свободы за мошенничество с деньгами дольщиков, Дмитрием Радиновичем. На момент ликвидации в сентябре 2020 года «Эдельвейс»,зарегистрированный на ул. Пражской, 1а, принадлежал экс-соучредителю ООО «СтройКом Инжиниринг», московского «Обухов Автоцентр» с миллиардной выручкой и ООО «Интерфлора» Эльдибитте Метельской. Вторым учредителем выступала Дина Угновенок — экс-собственник турагентства «Виктория-Тур», строительных фирм «Крауз-Балт» и «Западный рубеж отечества» и рекламного агентства «Сибирский капитал».

Уже после исключения из ЕГРЮЛ «Эдельвейса» «СтройКом» в судебном порядке перевел на себя право аренды земельного участка в декабре 2021 года. Однако после этого природоохранная прокуратура заинтересовалась судьбой футбольного поля на Куршской косе и выяснила, что на этом участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимости. Прокурор подал иск о признании отсутствующим право собственности ООО «Стройком» на объект и снятии его с кадастрового учета. По факту сведения в ЕГРН являлись недостоверными. Более того, проверочными мероприятиями было установлено, что в нарушение федерального законодательства об особо охраняемых природных территориях и положения о нацпарке «Куршская коса» разрешение на строительство указанного объекта Минприроды РФ не выдавалось. Зеленоградский районный суд в мае 2022 года удовлетворил требования прокурора в полном объеме.

Объект незавершенного строительства 39:05:020301:691 действительно был снят с кадастрового учета. Однако уже 10 апреля 2023 года компания «СтройКом» переуступила ООО «Цирцея» права и обязанности по договору аренды участка 39:05:020301:146 в Лесном. Территориальное управление Росимущества установило признаки формальных арендных отношений между этими компаниями, поскольку целевое использование спорного участка на Куршской косе на протяжении длительного времени отсутствовало.

В силу ст. 46 Земельного кодекса аренда участка может быть прекращена в случае его неиспользования в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором. Изначально разрешенное использование бывшего футбольного поля в Лесном — «для строительства спортивно-оздоровительного комплекса». Основанием для его предоставления в аренду послужило решение калининградского арбитража от мая 2006 года. Тогда Росимущество обязали поставить спорный участок на кадастровый учет и заключить договор аренды с компанией «Эдельвейс». Якобы недострой был поставлен на кадастровый учет в 2014 году со степенью готовности 15 %. Однако по факту как физический объект в настоящее время он не существует. Законных оснований для сохранения как права собственности на несуществующий объект, так и права аренды участка, предоставленного для размещения и обслуживания этого объекта, не было.

В обоснование своей позиции представители компаний «СтройКом» и «Цирцея» заявили, что Росимущество не представило доказательства существенного нарушения арендаторами условий договора аренды. Кроме этого, ООО «Цирцея» указало на то, что компанией уже предпринимаются действия для освоения земли на Куршской косе.

Застройка вокруг поселкового стадиона в Лесном. Источник: maps.yandex.ru

Судья калининградского арбитража Светлана Любимова нашла исковые требования Росимущества подлежащими удовлетворению, так как они направлены на прекращение формальных арендных отношений в связи с отсутствием целевого использования земли. В данном случае прекращение договора аренды является следствием прекращения права собственности на недострой, ранее находившийся на участке. Суд признал сделку между компаниями «Стройком» и «Цирцея» по передаче права 2 аренды участка на Куршской косе недействительной. Кроме того, соглашение от 10 апреля 2023 года о переуступке аренды при наличии вступившего в законную силу решения Зеленоградского районного суда было признано злоупотреблением права.

Помимо этого, суд установил, что «Стройком» не представил доказательств того, что в 2014 году было действительно возведено нежилое здание с процентом готовности 15 %. Не были предъявлены и доказательства того, что это здание имелось при его покупке в 2020 году. При этом как «Эдельвейс», так и Стройком» в течение длительного времени не предпринимали никаких действий по достройке спорного объекта. Разрешения на строительство и градостроительный план участка ни одна из компаний не получала. Сохранение за арендатором права на земельный участок в случае уничтожения объекта не было предусмотрено договором.

Решение в пользу Территориального управления Росимущества не вступило в силу и может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Согласно ЕГРЮЛ, компания «СтройКом» принадлежит Олегу Полунину (75 %) с ИНН Московской области и Александру Трудникову с ИНН Москвы. Он же выступает с момента основания юрлица в 2012 году его гендиректором. Организация специализируется на строительстве зданий. Выручка по итогам 2022 года упала на 53 % — до 58,8 млн руб., чистая прибыль — 27,87 млн руб. Стоимость балансовых активов превысила 467 млн руб. У организации есть дочернее предприятие — ООО «ТПУ Лефортово» с деятельностью в области архитектуры. Им руководит Петр Ивановский.

Олег Полунин также владеет московским ООО «ФитнесМэн» с выручкой 4,7 млн руб. (деятельность спортивных объектов). В свою очередь, Трудников руководит и владеет ООО «АкваПроф» (деятельность спортобъектов), владеет ООО «Медиа Индустрия» (деятельность рекламных агентств) и имеет долю 1 % в ООО «Интерфлора» (строительство). Бизнес-партнерами по последней компании выступают Петр Ивановский и Вячеслав Капустин.

Строительная компания «Интерфлора», в состав учредителей которой входила Эльдибитта Метельская в 2014–2015 годах, ныне проходит процедуру банкротства. Юрлицо принадлежит Петру Ивановскому (98 %), Вячеславу Капустину (1 %) и Александру Трудникову (1 %).

Адрес регистрации новой фирмы «Цирцея» на ул. Бассейной, 7 в Калининграде совпадает с адресом бывшей компании Ивана Поцелуйко и Дмитрия Радиновича «Кайман». Сейчас она принадлежит Сергею Шуту. В октябре 2023 года в ЕГРЮЛ была внесена запись о предстоящем исключении ее из реестра, однако в январе этого года статус организации изменился на «действующее». Сергей Шут с 2009 по 2019 год являлся соучредителем компании «Виктория-Тур», где ранее присутствовала Дина Угновенок.