В рамках проекта «Директор39» руководитель компании-застройщика комплекса «Русская Европа» «СЗ «ИК «АвангардИнвестПроект» и действующий депутат окружного совета Светлогорска Александр Ярошенко рассказал о сложностях и специфике ведения бизнеса в Калининградской области. Портал RUGRAD приводит основные тезисы бизнесмена о том, как он выиграл выборы без конкуренции, зачем сталкивать лбами банки, каким образом в Усть-Луге застряла кровля и сколько застройщикам нужно приезжих.

Как Ярошенко без проблем победил на выборах в отсутствие конкуренции

В [Калининградской области] я начал работать простым менеджером, заместителем директора, потом с 2007 года возглавил компанию в сфере недропользования, которой руковожу и сейчас. У нас есть «Карьер Ольшанский», который имеет две лицензии на добычу общераспространенных полезных ископаемых в Зеленоградском районе и в районе Светлогорска. Это действующее предприятие.

В 2011 году возглавил строительную компанию «АвангардИнвестПроект». Это мы построили комплекс «Цветной бульвар». <...> Сейчас мы ведем новый проект — «Русская Европа», строим в Светлогорске небольшие клубные домики. Сейчас наша подрядная компания строит детский сад в Донском на 80 мест: мы шли к этому по нашей депутатской работе и предложили возглавить это строительство. Поэтому по региону мы немного расширили свою географию.

Мы (депутаты окружного совета Светлогорска. — Прим. ред.) уже переизбрались. По своему округу (поселку Донское) избран уже в третий раз. Я скажу, что [в депутатской деятельности], наоборот, приобретаешь какой-то новый опыт. Здесь всестороннее общение с людьми, со своими избирателями. Когда мне предложили баллотироваться, то я приходил к своим активным жителям, всех их собирал и сказал: «Если не будет у вас поддержки, то я вообще могу не идти, мне есть чем заниматься, слава богу. У меня есть интересная работа, есть семья, а это вроде дополнительная нагрузка. Если от вас не будет никакой отдачи, обратной связи, я в принципе не иду». На что был приятно удивлен, что актив в основном меня поддержал, и я без проблем прошел на этих выборах без какой-то там конкуренции. Потому что знали, что по округам есть те кандидаты, которых поддерживают, то туда никто даже [из конкурентов] не шел. 

Иногда даже не интересно становилось. Не было какой-то такой борьбы… Почему? Не знаю. По крайней мере, по моему округу было так. 

Про стрессняк и эскроу

В бизнесе не бывает всегда положительного опыта, есть и отрицательный. Хорошо, когда отрицательный опыт становится примером, что так делать нельзя. Ты потом [направляешь] все усилия, чтобы отрицательного было поменьше. Все взлеты и падения бизнес только укрепляют. Когда всё хорошо… Я считаю, что это не очень как бы хорошо. Это такой комфорт: ты немножко расслабляешься и забываешь, что тебя могут где-то обойти, подтолкнуть, столкнуть с дороги. 

Есть какие-то механизмы, которые работают сами по себе. Но я могу сказать, что в стройке мы, наверное, каждый день выходим из зоны комфорта, каждый день что-то случается.: то подрядчик что-то не то сделает, то кто-то где-то недоглядит. Сейчас мы строим, и я с полдевятого до десяти всегда нахожусь на стройке. <...> В эти 1,5 часа ежедневного обхода у нас присутствует стрессняк. Бывает, что находим то, что делается по проекту, но мы видим, что можно сделать лучше. Хорошо, что у нас своя проектная группа, свой архитектурный и авторский надзор. Сразу меняем это в проектной документации. Если надо, даже с прохождением экспертизы. 

До 2018 года был идеальный закон по привлечению денежных средств [на строительство] для добросовестных застройщиков. Было всё очень просто и хорошо: наши покупатели видели компанию, ее имидж, всю ее подноготную и приносили деньги. На эти деньги застройщик строил и получал свою маржу. Сейчас законодатель ограничил застройщика от привлечения денежных средств напрямую: наши дольщики открывают эскроу-счета в банке, с которым у нас соглашение, мы там открываем кредитные линии. Раньше инвесторами были физические лица и организации, которые выкупали по 5–10 квартир. Потом уже на этапе сдачи всегда был рост цены, и они получали какую-то свою маржу. Были такие инвесторы. 

Зачем знать про слабые стороны банков

Сейчас инвестор — это банк. Мы работаем с банком «Дом.РФ». На комплекс, который мы по «Русской Европе» сдали, мы уже закрыли кредитную линию. Хотим перейти на вторую очередь. В том году заключили кредитную линию на 4,4 млрд руб. по второй очереди. Еще ничего нет, а банк с нами уже работает.

Там есть условия по привлечению собственных средств: некоторые банки от 15 % до 30 % бюджета проекта закладывают, что мы должны собственными средствами это освоить. Но некоторые банки дают послабления, веря в компанию и делая нулевую ставку по привлечению. Надо просто работать с банками, знать их слабые и сильные стороны, сталкивать всегда лбами, себе выпрашивать лучшие условия — так мы движемся.

Чем лучше работаем, много привлекаем денежных средств и накопление на эскроу-счетах превышает выборку на стройку, то процентная ставка от базовой начинает снижаться и стремится практически к нулю. В некоторых моментах мы работали под 0,01 %.

Мы в принципе самодостаточные. Нам хватает (речь о собственных производствах внутри холдинга. — Прим. ред.). Но я всегда мечтаю, что производство и в тяжелые, и в хорошие времена, всегда остается жить. У нас производство, которое связано со строительствами. Я тоже мечтаю, что когда-нибудь мы поставим завод по производству стройматериалов. Но в настоящий момент для нашей компании этого не требуется. Есть много хороших предприятий, которые делают качественную продукцию. Мы сотрудничаем, берем эту продукцию. А создавать свое, я считаю, наверное, неправильно: каждый должен заниматься своим делом. 

Про логистику и ее связь с продажами

Нас стороной вопрос [логистики] не обошел. Когда закладывали «Русскую Европу», мы попали в такой переходной период: еще всё вроде было стабильно, но, когда пошел процесс ужесточения, удорожания или [увеличения] времени логистики, мы пересмотрели планы по закупкам. То, что мы могли купить за 2–3 месяца, мы заказывали за 4 месяца, за 5 месяцев или за полгода. 

Были моменты, что уже пересдача, всё по графику стоит, а кровля, которая сэндвич-панели, шла с [другой части] России, и они тупо лежали 3 недели в Усть-Луге. Никто не хотел ни перемещать, ни брать, водители не хотели ехать. Процесс усложнился практически в 2 раза. 

Сейчас, выстраивая графики производства работ и строительства, увеличиваем сроки поставок материалов. Живем в таких реалиях. Приспособились, вышли из зоны комфорта. 

Самые большие испытания [компании] были больше связаны с логистикой и поставками материалов. Это самый большой был стресс, где все практически в один миг перенастроились. Могу сказать, что в течение 3–4 месяцев с этого вышли. 

Неприятные были моменты: нарушена транспортная составляющая с Калининградской областью. Не секрет, кто наши основные покупатели. Половина покупателей — люди, приезжающие жить в Калининградскую область. На данный момент ситуация нормализовалась. Наш регион всем нравится, люди с удовольствием сюда едут и покупают квартиры. 

О том, как ждет Запад

Не могу сказать, что вести в Калининградской области бизнес очень просто. Но интересно. Есть много разных подводных камней. Больше из-за нашей географической составляющей. Это накладывает основной отпечаток. А всё остальное… Мы живем по нашим, российским законам.

Я считаю, что до этого здесь было интересно: близость Европы, считаю, что мы были на голову выше наших коллег с территориальной части России: в сфере поставок материалов и разной конкуренции. Сейчас мы приспосабливаемся к нынешним реалиям. Больше работаем с остальной частью России и на восток. Пришли очень достойные материалы из Китая. Планируем поехать туда на выставку, налаживать связи. 

Думаю, это временное явление: пока Запад пускай подождет, накопит еще новых технологий и материалов, мы возьмем на Востоке, а потом они сами к нам зайдут и будут предлагать уже на других условиях.

О том, как рынок просел в 2 раза

Нас пугали пандемией, вот она началась в 2019 году, и мы думали, что всё, на этом мир остановится и продажи замрут. Мы все приспособились ходить в масках, вести себя безопасно в обществе. Но рынок жилья рос до 2021 года. Мы это видим по объему ввода не только [в общем] в России, но и в Калининградской области. Мы побили рекорды, в каком-то 2019–2020-м мы побили рекорд и ввели больше 1 млн кв. м. 2021 год — это был вообще пик продаж, вышли по области 1,2 млн кв. м.

2022 год — с началом разных событий думали, что вообще всё встанет. Да, рынок просел в среднем где-то в 2 раза по продажам квартир. Но по вводу жилья мы превысили 1,3 млн кв. м. То есть еще планку подняли. 2023 год выйдет где-то наполовину 2021 года. Могу сказать, что рынок стабилизировался. Все потрясения 2022-го уходят, и сейчас идут стабильные осознанные покупки. 

Сейчас законодатель и Центробанк опять нам испытания привнес: он поднял ключевую ставку, и, естественно, поднялась льготная ипотека. А это 60–70 % всех продаж. В принципе, льготная ипотека поднялась на 0,7 %. Была минимальная 7,2 %, а сейчас стала 8–8,2 %. Льготная ипотека, по нашим меркам, стала, наверное, недоступной — 13–14 %. 

Но, помимо ипотеки, всё работает. Сейчас будет работать сельская ипотека, а это все наши прибрежные города: сюда входили Зеленоградск, Светлогорск, Пионерский. Ну и, конечно, все города области, кроме Калининграда. Это тоже хорошее подспорье. 

Надеюсь, с такими высокими ставками это долго не продлится. Со следующего года, надеюсь, будет жуткое падение и стабильность. Когда есть стабильность в экономике, то у нас идут осознанные нормальные продажи. Думаю, всё будет хорошо. 

Почему рынок не резиновый

В этом году планируем заходить на следующую очередь: порядка 43–45 тыс. кв. м. В течение 3 лет по 20–25 тыс. кв. м жилья вводим и в принципе продаем. Выше мы не стараемся это делать и продавать, потому рынок не резиновый и тут нужны покупатели. Уже должны сюда приезжать не 8–10 тыс. человек, а 30 и 40 тыс. Тогда, значит, всё будет.

Рынок живой. Август показывает очень хороший результат. Общался со многими застройщиками — настроены на позитив. Думаю, что Калининград всегда будет привлекательным, всегда будут сюда ездить, что бы вообще ни случилось, какие бы потрясения у нас ни были.

Есть задумки уйти в индивидуальное жилищное строительство в плане разработки концепции. 

Записал: Алексей Щеголев
Фото: RUGRAD, zastroyschiki39.ru, нашдом.рф, kaliningrad.tpprf.ru