В правительстве области готовятся ввести запрет на стройку жилья на землях сельхозназначения. Законодательные нововведения направлены против «псевдофермеров» и застройщиков полей многоквартирными домами за Калининградом и приморскими городами. Обзор RUGRAD.

Региональные власти предложили запретить строительство жилых домов на участках из состава земель сельхозназначения. Соответствующий законопроект был внесен в заксобрание губернатором Антоном Алихановым для приведения областного законодательства в соответствие с федеральным. Инициатива рассматривалась депутатами на очередном заседании профильного комитета по землепользованию, природным ресурсам и охране окружающей среды в четверг, 15 июня.

Изменения вносятся в областной закон № 105 от 21 декабря 2006 года «Об особенностях регулирования земельных отношений». В случае принятия корректировок в заявленном виде будут запрещены строительство, реконструкция и эксплуатация любых жилых домов на сельхозземлях, используемых КФХ и индивидуальными предпринимателями-фермерами. При этом закон не будет иметь обратной силы и не будет распространятся на постройки, появившиеся до дня вступления в силу указанных изменений. 

Также указывается, что под действие закона не подпадают любые административные, хозяйственные, подсобные, вспомогательные, складские постройки, входящие в состав сельхозкомплексов и предназначенные для обслуживания хозяйств.

В обоснование законопроекта говорится, что он направлен на сохранение ценных угодий как ресурса для развития аграрного производства. Таким способом власти надеются пресечь «бесконтрольное строительство жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения, которое приводит к выводу участков из соответствующего статуса».

Кроме того, проект закона направлен на сохранение мелиоративной сети, так как на территории Калининградской области 75 % земель сельхозназначения являются мелиорированными. Как пояснил на заседании профильного комитета заксобрания замминистра сельского хозяйства Сергей Бусуркин, при строительстве зачастую нарушается мелиоративная сеть и восстановить ее крайне сложно.

«Масса примеров тому, когда без разрешения на строительство фермеры начинают копать свои земельные участки, которые на самом деле пашня, разрушают каналы, трубки и т. д., затапливается и у них, и в 2–3 км от них. Вы все понимаете, что такое мелиоративная сеть. Если бы я был на месте фермера, я бы приобрел дом или участок в ближайшем населенном пункте, благо что у нас их сеть довольно плотная, да и дорог тоже», — высказал позицию Бусуркин и подчеркнул, что обращений от фермеров было совсем немного. По информации минсельхоза, в настоящее время «практически нет спорных объектов, построенных на землях сельхозназначения».

Замминистра сельского хозяйства также подчеркнул, что наш регион не первый, кто озаботился защитой сельхозугодий от застройки и затопления. Ранее такие меры приняли Московская и Ленинградская области, Краснодарский край, где застройщики осваивают земли вокруг мегаполисов. Всего 23 субъекта РФ уже утвердили соответствующие ограничения в защиту сельхозугодий от жилищного строительства.

Ни одного возражения от администраций муниципалитетов Калининградской области в период подготовки законопроекта не поступило в минсельхоз. Абсолютно все муниципальные образования поддержали законодательную инициативу. Также документ прошел публичную процедуру оценки регулирующего воздействия, о чем минэкпром выдал соответствующее заключение.

В статистике, которая приводится в записке к законопроекту, говорится, что с 1 марта 2022 года в муниципалитеты поступило всего 4 уведомления от КФХ о строительстве, реконструкции ИЖД или садового дома на сельхозучастках. В частности, власти Гвардейска не согласовали стройку жилья на крупном отдаленном участке с кадастровым номером 39:02:250002:5 в территориальной зоне сельхозугодий (СХ-1) за поселком Славинск. 

В Гурьевском районе было отказано в строительстве жилого дома на участке 39:03:040019:1458 площадью 3 га в поселке Дорожный за Орловкой, где активно ведется малоэтажное и коттеджное строительство фактически на бывших сельхозземлях.

Для еще одного массива с номером 39:03:060401:709 площадью 1 га властями Гурьевска было выдано уведомление о соответствии параметров строительства ИЖД на сельхозземлях прямо на берегу Новой Преголи. Земля имеет выход к воде, представляет собой озелененную территорию с видом на реку, с перспективой строительcтва причала для яхт и маломоторных судов. Массив выделен в престижном малоэтажном поселке за Берлинским мостом и не имеет никакого отношения к сельхозтоваропроизводству. 

Проверка минсельхоза установила, что стройку согласовали с нарушением норм законодательства. Индивидуальный предприниматель Николай Большаков, являющийся учредителем калининградских строительных компаний «Дельта Инжиниринг» и «Парк Хауз», не осуществлял деятельность как КФХ в Прибрежном и не строил ничего на участке. Согласование на возведение жилого дома будет отменено.

Еще один жилой дом с номером 39:09:020015:244 на сельхозземлях в Озерском районе за этот год успели ввести в эксплуатацию и поставить на поставлен на кадастровый учет, оформив все необходимые документы в Росреестре. В отношении него закон не будет иметь обратной силы.

«Если у фермера рядом нет населенных пунктов, у него 10–20 га, как он может существовать на этой земле? Ему же надо ее обрабатывать. Тот закон, который был, 5 % сельхозземли можно было застраивать, дальше что ему делать? В 10 км искать, где ему построить жилье? Я про добросовестных фермеров, не тех, которые берут сельхозземли и застраивают их», — выступил в защиту КФХ депутат Александр Орехов от партии «Единая Россия».

Председатель профильного комитета заксобрания Валерий Губаров пояснил, что изменения в законодательство региона призваны закрыть навсегда лазейку для недобросовестных предпринимателей, которые скупают земли КФХ, запускают процесс изменения градостроительных документов, затем стройку жилья и в последующем узаконивают здания. 

Особенно это актуально для Гурьевского и Зеленоградского районов. Для сельхозземель изначально в принципе не устанавливаются регламенты застройки, поскольку она там не предусмотрена. Комплексное же строительство жилья предполагает прокладку полного комплекса инженерных коммуникаций, что зачастую нарушает сформировавшуюся и уже настроенную мелиоративную сеть, а также снижает плодородие почв, заявил представитель минсельхоза.

«Раньше хуторские хозяйства были обеспечены дорогами. Сейчас, чтобы проложить дорогу, нужен новый вывод сельхозземель из оборота. «Та же самая дорога будет идти по чужим земельным участкам. Неизвестно, дадут ли собственники земельных участков проезд к этому дому. То есть опять мы увязнем в судебных разборках», — заметила начальник отдела земельных отношений минсельхоза Татьяна Евсеева.

Депутат заксобрания Андрей Оноприенко («Единая Россия») заметил, что ссылаться на некие повреждения дренажных сетей не очень правильно, так как уже множество мелиоративных сетей по области повреждено крупными газопроводами. По его словам, дом на 120 «квадратов» не принесет такого ущерба.

«Если вы проведете коллектор, который собирает с территории… Вы знаете, как строят? Срубают зеленые насаждения, которые по факту являются мелиоративными защитными, перерезают дренаж, каналы, меняют рельеф, а в соседнем поселке за 2 км затапливает все участки», — парировал заместитель министра сельского хозяйства Сергей Бусуркин. В отличие от несознательных застройщиков, крупные сельхозтоваропроизводители перед возведением своих хозяйственных и складских объектов обязаны получать соответствующее заключение в агентстве по мелиорации о том, что их проект не нарушает какие-либо мелиоративные сети.

«Те “псевдофермеры”, которые построили на сельхозучастках жилые дома, даже не обращались в агентство по мелиорации и не интересовались, какая там сеть, где они построят свой дом, может, вообще посадят на коллекторе», — возмутилась Татьяна Евсеева. По ее наблюдениям за долгие годы работы в министерстве, за согласованием строительства жилого дома на сельхозземлях обращаются, как правило, не фермеры, которые действительно работают на полях, а люди, которые по факту живут в городе. От действующих фермеров практически нет заявок на стройку ИЖД.

С ней не согласился депутат Александр Орехов, который заявил, что дома в низинах не строятся, а коллекторы идут в проблемных зонах, которые прекрасно известны строителям. «Какой хозяин нормальный построит в низине дом? Здесь не надо ссылаться на коллекторы и мелиорацию. Просто нельзя строить жилье на сельхозземлях», — согласился Орехов и предложил оставить допустимый показатель застройки для сельхозучастка в 2 % или 5 % от всей площади.

Председатель комитета Валерий Губаров пояснил, что у региона нет таких полномочий. Либо поправки в закон о запрете жилья на сельхозземлях принимаются для всех муниципалитетов субъекта РФ, либо для каких-то определенных.

«Это как раз касается Гурьевского района. Я вам покажу, что там строят на сельхозземлях… У нас, за исключением прибрежных районов, — поверьте, речь в этом законе идет об этих всех районах, — не особо поселки застраиваются, не особо развиты. Дай бог, чтобы туда пришли фермеры. <…> На востоке области, дай бог, поселки бы позастраивать. Сколько стоит заброшенных домов. Нам бы [населенные пункты] еще отстроить. Чего на сельхозку лезть? Мы поселки не можем толком привести в порядок. Коллеги, у нас с вами вопрос стоит конкретно: губернатор внес законопроект… Мы сначала тоже были резко против, но когда вникли, когда съездили и посмотрели, что строится, кто строит, для чего… Губернатор ездил сам, разбирался. Отгораживают 5 га посреди поля и строят там такое… Другого ничего не строится», — развел руками депутат.

По словам Губарова, настоящим местным фермерам просто не до строительства домов. Аграрии озабочены покупкой техники, удобрений, семян и т. д. 99 % того, что строится на сельхозземлях на востоке области, составляют хутора, однако они не предназначаются в реальности для сельского хозяйства. Их земли не идут в сельхозоборот, а используются не по назначению. Кроме того, в ближайших планах областного правительства — откорректировать градостроительные документы и вернуть обратно в сельхозкатегорию перспективные участки, которые были понарезаны в генпланах и присоединены местными властями к землям населенных пунктов для последующей застройки многоквартирным жильем, блок-секциями и ИЖД.

«А сейчас идут и требуют инфраструктуру: "дайте газ, воду, дороги, канализацию, электроснабжение". Сколько таких домов — дома торчат, а ни дорог, ничего нет. Не подъехать ни самим, ни скорой. Жалобы, жалобы, жалобы: "власть не способна обеспечить нас, простых людей". Сколько понастроено вокруг Калининграда», — привел пример председатель комитета.

Уловив суть проблемы, депутат Александр Орехов возмутился, что надо было прямым текстом говорить о жилищной застройке сельхозземель и что в таких объемах это вредит развитию региона, а не прикрываться мелиорацией и каналами.

«Не всегда можно говорить всё открытым текстом… Это я уже разошелся. Хорошо, что тут никто не пишет», — тихо заметил Валерий Губаров под смешки присутствующих.

В итоге, несмотря на продолжительную дискуссию и высказанные возражения, законопроект был поддержан депутатами единогласно и принят комитетом сразу в двух чтениях. 

Текст: Максим Царьков
Фото: RUGRAD