Региональный градостроительный совет одобрил необычный проект жилого малоэтажного дома в центральной части Зеленоградска, закрыв глаза на недостаток парковочных мест и формирование проезда за счет муниципальной территории. Земля под строительство была размежевана властями фактически под точечную застройку в шаговой доступности от парка «Плантаже» и исторических достопримечательностей.

Речь идет о земельном участке с номером 39:05:010129:32 на ул. Лермонтова площадью всего 1,1 тыс. кв. м, зажатом посреди малоэтажной застройки и ИЖД. Территория находится за массивом, где находилась историческая гостиница «Королева Луиза» на ул. Московской. Старое здание было выкуплено компанией «М-Торг» депутата Облдумы, главы ГК «Мегаполис-Жилстрой» Евгения Морозова. Перспективная земля под гостиницей — переоформлена в долгосрочную аренду с ноября 2020 года по ноябрь 2068 года. В отсутствие охранного статуса исторический отель был снесен новым собственником осенью 2021 года под видом опасности и ветхости конструкций. Сейчас на его месте выстроен SPA-новодел под идентичным названием.

Муниципальный участок за гостиницей, на котором планируется строительство элитного дома, был оформлен в аренду на еще одну структуру Евгения Морозова — ООО «Восток-Сити». Юрлицо работает с 2018 года и специализируется на строительстве жилых и нежилых зданий. Гендиректором является Вадим Яковлев с ИНН Томской области. По итогам 2021 года организация показала убыток 1,27 млн руб., стоимость балансовых активов превысила 112 млн руб.

Заказчиком проекта новостройки на 14 квартир на соседнем с гостиницей участке выступила компания Евгения Морозова «М-Торг», непосредственно владеющая «Королевой Луизой» и арендующая участок 39:05:010129:678 под отелем. В качестве проектной организации выступил «Балтийский проектный институт», который входит в ГК «Мегаполис-Жилстрой». Главным архитектором проекта стал Игорь Коновальчук, спроектировавший так называемый «Восточный парк» с высотным деловым центром и ТРЦ в микрорайоне «Восток», который застраивала группа компаний Евгения Морозова.

Договор об аренде между ООО «Восток-Сити» и администрацией Зеленоградска был подписан буквально в декабре 2022 года — за два месяца до представления проекта жилого дома на градсовете. Согласно ЕГРН, массив под застройку жильем существовал с 2007 года и имеет кадастровую стоимость всего 4,41 млн руб. Согласно ПЗЗ Зеленоградска, участок находится в зоне Ж-3Гр для малоэтажного жилья.

На 11 сотках площадь застройки составит порядка 400 «квадратов», что составляет 35 %. Озеленение планируется на уровне 25 %. Этажность составит 4 этажа, при 1 подземном и высоте здания 14 метров. Общая площадь здания превысит 1,2 тыс. кв. м.

Участок находится в глубине квартала, практически спрятан от посторонних глаз и использовался жителями близлежащих домов под размещение теплиц, хозпостроек и других незарегистрированных строений. На текущий момент к участку есть боковой внутриквартальный проезд с ул. Московской между территорией воинской части и исторической виллой «Вальдесранд», которая является многоквартирным домом. 

Здание известно еще и тем, что здесь до 2010 года проживал калининградский поэт и писатель Сэм Симкин. На доме есть памятная доска в честь Симкина. Напротив в парке «Плантаже» установлен небольшой мемориал в честь писателя. Большое 2-этажное историческое здание, построенное в начале XX века в югендстиле, тем не менее не было включено в список объектов культурного наследия. В случае отнесения виллы «Вальдесранд» к ОКН весь участок компании Морозова попал бы в зону регулирования застройки. 

Тупиковый проезд справа от виллы будет по сути использоваться для доступа к новой элитной новостройке. Доступ пожарной техники запланирован по ответвляющемуся от него проезду. Предварительно пожарные смогут подъезжать только к одной стороне здания. В данном случае проектировщики вновь воспользовались лазейкой в нормативах, позволяющих не делать круговой объезд для экстренных служб вокруг здания, если его высота составляет до 4 этажей. Проект с аналогичной экономией представлялся на этом же заседании градсовета. Как пояснил архитектор проекта, Игорь Коновальчук, план пожаротушения непосредственно для этого объекта документально не разрабатывался, но получено принципиальное согласие неких специалистов по пожарной безопасности на то, чтобы этот план не включал круговой объезд. 

В то же время, поскольку земля не имеет прямого доступа к уличной сети, застройщик планирует выделить участок не только для прокладки проезда, но и для размещения дополнительных парковочных мест.

«В администрацию мы направили запрос и инициативу на благоустройство этой территории за счет заказчика. И дальше по этой территории», — заверил Игорь Коновальчук.

Представитель администрации Зеленоградска Денис Крыщенко, пояснил, что это неразграниченная территория и уже подготовлено разрешение на использование части ее под проезд к застраиваемому земельному участку. Позднее она будет поставлена на кадастровый учет как улично-дорожная сеть, но передаваться дому в собственность не будет, сервитут также устанавливаться не будет. Это один из вариантов, который предлагается застройщиком. 

«Понятно. Муниципалитет решает проблему с парковкой у этого дома за свой счет», — высказал мнение инспектор по особым поручениям отдела надзора регионального ГИБДД Роман Луценко. 

Представлявший проект Игорь Коновальчук возразил, что на участок предусмотрено достаточное количество парковок — 7 при 14 квартирах. Парковки на дополнительном участке рассматриваются как просто улучшение условий для жильцов дома.

«Я с вами не согласен в данном случае. У вас недостаточное количество парковок, это однозначно. Не надо исходить здесь из нормы. Надо исходить из здравого смысла. То есть вплотную район сам по себе проблемный. И здесь мы построим еще одну проблему, по сути. Я пытаюсь понять, что пытаются предпринять органы местного самоуправления. Получаются, они вам оказывают помощь своеобразную. <...> То есть на данный момент транспортный вопрос такого разрешения в принципе пока не нашел», — заявил представитель ГИБДД.

«В рамках проекта нормативные парковочные места обеспечены», — жестко отрезал Коновальчук, пояснив, что жители соседней 2-этажной «панельки» и вовсе паркуются во дворе неорганизованно. Никакого благоустройства там действительно нет, а территория зажата между соседними домами. 

«Давайте в рамках здравого смысла. Даже если вы сейчас посмотрите на фотографии, рядом у вас находится еще одно строение, где ваше здание вписано в существующую ситуацию. Вы видите, сколько у них там парковок. То есть в каких условиях там люди живут. <…> Считаю, что по данному объекту нужно более внятное транспортное решение. Я пока сейчас его не вижу», — вынес вердикт Роман Луценко.

Согласно ГПЗУ, застройка планируется в нижней части участка. По отступам застройщик должен соблюсти всего по 3 метра от южной, западной и восточной границы массива без объездного проезда. Максимальный разрешенный процент застройки составляет 40 %. В верхней части участка, ближайшей ко двору виллы «Вальдесранд», будет благоустройство, парковки и нормативные площадки. Подвальный этаж предусмотрен для технических помещений, подземная парковка не планируется. Все остальные этажи — это квартиры разных типологий, разных размеров, практически не повторяющие друг друга.

Предельная высота зданий в этой территориальной зоне составляет 4 этажа. Как пояснил архитектор проекта Игорь Коновальчук, новое здание будет выше индивидуальной жилой застройки по ул. Лермонтова, но ниже зданий по ул. Московской, и при перспективном обзоре эта разница в 2–3 метра будет нивелироваться. Основной ракурс, откуда просматривается объект, — это ул. Лермонтова и Московская в створе между исторической виллой и гостиницей. Скос с фронтонами, как бы отсылающий к исторической застройке, как раз виден со стороны Лермонтова и будет стилистически поддерживать существующую застройку частных домов.

Проект зоны охраны для ОКН в случае строительства нового дома разрабатываться не будет. Сама новостройка находится за пределами охранных зон памятников, официально являющихся  культурным наследием. Лишь только небольшой левый угол участка попал в зону регулирования застройки. «Самый левый заштрихован — это зона ОКН. Там совсем маленький кусочек попадает под нас, на ГПЗУ видно. Но мы в него никак не заползаем», — заверил Коновальчук. 

Где находится сам ОКН, проектировщики не смогли уточнить, отвечая на вопрос архитектора Олега Копылова. В данном случае речь идет о братской могиле воинов, павших в Великой Отечественной войне. Захоронение находится напротив через дорогу в парке «Плантаже».

Что касается архитектурных решений, то в обоих вариантах от «Балтийского проектного института» было представлено два объема, смещенных друг относительно друга. По замыслу проектировщиков стояла задача разделить крупную форму и приблизить по высоте к окружающей застройке индивидуальными жилыми домами. Разность объемов подчеркнута разной этажностью и стилистически. Один объем выполнен в простых формах, в правый добавлен скос, что должно дать дополнительную фактуру и игру объемов.

Член градсовета Сергей Гулевский отметил, что разница в размерах окон в двух несвязанных объемах режет глаз. «Есть момент, к которому я не знаю, как относиться. Вот эта белая вещь и наклонный объем. Совершенно разные окна, здание выглядит разного масштаба. Я не могу сказать, что это плохо. Если так задумано, то можно. Но это несколько ломает. Два разных здания, одинаковая высота этажей, а визуально масштабы разные за счет того, что оконные проемы отличаются по габаритам», — сказал архитектор. Также он отметил, что сочленение верхнего и третьего, третьего и второго этажей идет практически в одну линию, к которой в шахматном порядке подходят проемы, но совершенно не угадывается тело перекрытий, и непонятно, куда оно делось.

«Здесь идет смещение плит перекрытия, то есть плита первого этажа, второго и третьего имеет один контур, сама плита закрыта эмалированным стеклом», — раскрыл секрет автор проекта. 

В отделке застройщик рассматривает применение плоской керамической черепицы для простого исполнения либо обсудить применение перфорированного алюминия.

Архитектор Андрей Денисов заметил, что ни черепицы, ни металлочерепицы здесь не должно быть, — только панели или композитные современные материалы. Однако всё зависит от качества исполнения, при этом предпочтителен первый вариант с отказом от фахверка. Его поддержал председатель регионального отделения Союза архитекторов Игорь Ли, отметивший, что некоторые детали недоработаны, но проект, совмещающий и современность, и региональность, станет «хорошим шагом вперед».

«Вот как можно интерпретировать по-современному объем мансард? Вот так нетрадиционно. Это очень интересный образ. Этот пазл очень хорошо сидит, в таком неудобии, и разбит на два объема. Вот я поддерживаю это принципиальное архитектурное решение, что оно вообще найдено, вот это трапециевидный абрис. Что это мансарда, что весь ее объем — это этажи, и весь этот двухчастный объем — разбит на две архитектурные составляющие. Таким образом он размельчился. Он не кажется большим конгломератом внутри этого квартала, он зрительно не мешает, но он создает такой любопытный эффект, что там действительно что-то такое есть. Если эта тема с перекрытиями будет сделана, то это очень любопытно. Не думаю, что нужно делать что-то в стиле фахверков. Эти щипцы — не надо», — высказался член градсовета Олег Васютин, поддержав первый вариант с двумя объемами.

По его словам, поскольку это современный объект, не нужны какие-либо иллюзии насчет фахверка. Если применяются современные материалы, то следует отказаться от черепицы и делать уже в современных интересных фактурах.

В то же время члены градсовета предупредили авторов, что в выбранном проекте простота формы и конструкций лишь только кажется. «Мы делали аналогичное здание — это очень сложно. Чтобы добиться вот этой чистоты, которая обозначена на фасаде, — всё это очень сложно и очень дорого. Это, безусловно, должен быть вентфасад, который делает квалифицированная фирма, иначе это будет… А так объект интересный, имеет свое лицо, вполне имеет право быть. Фахверк несколько вычурный. Первый вариант лаконичный простой, смелый», — заметил Сергей Гулевский.

В итоге первый вариант новостройки во дворах исторической части Зеленоградска был одобрен для дальнейшей доработки. Большинство архитекторов порекомендовали уйти от решения по штукатурке и выполнить объект в современных материалах и решениях, поскольку он должен быть технологичным.

«Мы поняли, что в проезде могут быть сверхнормативные парковочные места. Но поскольку проезд нужен для одного дома, то сложно будет его как-то регулировать. [Проектировщикам] необходимо проработать с муниципалитетом вопрос по поводу проезда и дополнительных общественных парковочных мест, представить на согласование архитектурные решения и паспорта фасадов с архитектурной подсветкой», — резюмировал председатель градостроительного совета Евгений Костромин.