Для участка теннисного стадиона «Спартак» на ул. Чекистов закреплена территориальная зона О-4, разрешающая строительство «многофункциональных центров». Соответствующие изменения зафиксированы в новых правилах застройки и землепользования, подписанных губернатором Антоном Алихановым 28 января.

На территории «Спартака» теперь разрешается строительство гостиниц, объектов туристического обслуживания и выставочно-ярмарочной деятельности, магазинов, общепита, помещений для делового управления (офисов), но исключительно в составе «многофункциональных центров». Кроме того, территориальная зона О-4 позволяет использовать территорию не только для площадок для занятий спортом или фитнес-клубов, но и под объекты культурно-досуговой и развлекательной деятельности (дискотеки, ночные клубы, аквапарки, боулинг, аттракционы и т. д.). Также в О-4 можно организовать парк культуры и отдыха, поля для гольфа или конных прогулок.

В качестве условно разрешенного вида использования для «Спартака» «наперед» прописано строительство религиозных объектов (храмов, мечетей, молельных домов), в качестве вспомогательного — служебные гаражи. Минимальные отступы от красных линий вообще не устанавливаются в зоне О-4. Минимальный процент озеленения будет составлять 20 %, а максимальный процент застройки — 50 %. При этом высота зданий и сооружений на стадионе теперь может достигать 30 метров — это высота 9-этажного дома.  

Отметим, что эта же зона была заявлена для участка «Спартака» в проекте ПЗЗ Калининграда, выносившемся на общественные обсуждения 25 июня 2021 года.

Введение в ПЗЗ Калининграда территориальной зоны О-4 специально для участка «Спартака», на котором сейчас ведется снос старейших в регионе теннисных кортов, полностью снимает препятствия для застройки стадиона 7–8-этажными гостиницами и торгово-офисными центрами. Указанные объекты были заявлены инвестором наравне с новыми крытыми и открытыми теннисными кортами в проекте, одобренном градсоветом в апреле 2021 года и получившем разрешение на строительство спустя 2 месяца.

На тот момент участок «Спартака» располагался в территориальной зоне Р-7, тоже достаточно редкой для Калининграда. Такая же была под скейт-парком на набережной Верхнего озера и под фортом № 11. Защитники исторического стадиона попытались оспорить в судебном порядке отнесение «Спартака» в зону Р-7 для застройки объектами активного массового отдыха. 

Судья Анжелика Струкова действительно вынесла решение об удовлетворении иска, но только частичном, и признании недействующим градостроительного регламента зоны Р-7 для участка под «Спартаком» со дня вступления решения в силу. В то время как истцы просили признать недействующими ПЗЗ в части отнесения земли под кортами к территориальной зоне Р-7 с момента их введения. Кроме того, суд решил, что «специализированные средства размещения» на участке «Спартака» строить можно, так как это тоже социальные объекты.

В настоящее время территорию и набережную вдоль западного берега Верхнего озера от гостиницы Mercure до ул. Тельмана из Р-7 вернули в зону Р-1 для парков и скверов, а форт № 11 по новым ПЗЗ определен в специализированную зону с индексом ИФ для исторических фортов Калининграда.

По генплану с 2020 года участок «Спартака» с кадастровым номером 39:15:121305:13 и площадью 3,7 га находится в функциональной зоне специализированной общественной застройки, которая предназначается преимущественно для социальных и общественно значимых объектов. До этого земля располагалась в зоне объектов физкультуры и спорта, которая не предназначена для объектов предпринимательства.