Сумма кредитов, которые оформили застройщики Калининградской области под новые проекты по системе эскроу, в конце лета превысила 6,8 млрд руб. Причем только в июле этого года банки оформили сделки на сумму порядка 2 млрд руб. О чем говорят соответствующие данные и какие еще тенденции обнаруживает строительный рынок в 2020 году, обсудили представители бизнеса и банковского сектора Северо-Запада 16 сентября в ходе круглого стола «Предпринимательские инициативы: рост в посткризисный период. Проектное финансирование и эскроу-счета». Дискуссию организовала редакция журнала «Эксперт – Северо-Запад».

Согласно статистике Центробанка, в Калининградской области за год работы по системе эскроу было заключено 19 договоров на проектное финансирование. При этом наш регион отличается от других субъектов Федерации наличием конкуренции между банковскими структурами. В таких регионах, как Псков и Новгород, 100 % договоров на проектное финансирование принадлежит Сбербанку. В Калининградской области также представлены проекты ВТБ и банка «Дом. РФ». 

Как рассказал директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка Сбербанка России Константин Бачкин, 2020 год показал, что застройщики освоились с работой в новых условиях. Об этом свидетельствует как рост числа новых договоров, так и активная работа по раскрытию счетов эскроу. Напомним, правила проектного финансирования разрешают застройщику забрать деньги со специального счета только после ввода объекта в эксплуатацию. 

«Количество принятых решений выросло на 50 %. С начала года одобрено финансирование 52 проектов на сумму более 80 млрд руб. Из них более 70 млрд руб. — это Санкт-Петербург и Ленинградская область. При этом в регионах Северо-Запада мы видим рост числа проектов, заявленных по системе эскроу, в 2,5 раза. То есть схема взлетела», — прокомментировал Бачкин.

За год компании накопили опыт взаимодействия с новыми инструментами, и это привело к сокращению сроков рассмотрения заявок на проектное финансирование. Среднее время прохождения пакета документов — порядка двух месяцев. «Выбросы» до полугода были реальны в начале работы новой системы, но сейчас являются скорее исключением из правил. Банки, в свою очередь, также расширили арсенал механизмов для работы с застройщиками и более гибко подходят к нуждам компаний, обращающихся за кредитами. 

В профессиональной среде, и это подтвердил круглый стол «Эксперта», распространено убеждение, что система проектного финансирования хотя и внедрялась ради защиты дольщиков, то есть покупателей жилья, но направлена в первую очередь на поддержку банковского сектора. Константин Бачкин с этим тезисом не согласен. Он отметил, что в новой модели покупатели жилья могут пользоваться субсидированием процентной ставки своей ипотеки за счет застройщика. Компания, в свою очередь, при этом получает скидку по собственным кредитным платежам. 

Фактически новые правила привлечения средств граждан в строительство поставили бизнес перед выбором: обращаться за проектным финансированием в банки и выплачивать проценты и тело кредита или строить за счет собственных средств. Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой», отмечает: его компания уже завершила один девелоперский проект совместно со Сбербанком. Опыт оказался непростым: компании пришлось существенно перестроить свою финансовую и управленческую модель, чтобы соответствовать критериям кредитора. Перемены оказались во благо, полагает Жабин, возвращаться к строительству «на свои» он не видит коммерческого смысла. 

«Маржинальность нашего объекта в формате проектного финансирования составила 21 %. Думаю, что в случае обратного перехода прибыль будет идентичной, потому что источник финансирования — это примерно треть успеха проекта. Есть много «но», на которые застройщики редко обращают внимание. И, к сожалению, среди них — это качество, собственно, проекта. Как он нарисован, как он построен, как вы его продаете. Сотрудничество с банком очень повысило наши финансовые компетенции. Для нас проектное финансирование — залог того, что стройка благодаря этому инструменту будет идти! И мы можем не беспокоиться об объеме средств на стройку, а можем заниматься динамическим ценообразованием. Мне кажется, что проектное финансирование — один из самых дешевых способов финансирования, цена денег — это плюс 2,3 %, как мы посчитали по реализованному проекту», — прокомментировал Жабин.

Застройщики не отрицают, что использование банковских инструментов по новой модели привело к удорожанию жилья. По одному из проектов «ЛенРусСтрой» — до 4 тыс. руб. за 1 кв. м при средней стоимости «квадрата» в 80 тыс. руб. Упомянутое предпринимателем «динамическое ценообразование» также означает рост цен на жилье по мере продвижения строительства. 

Жабин отмечает, что спрос на новое жилье не падает и в том числе позволяет застройщикам «играть» с ценой. Спрос, в свою очередь, в 2020 году поддерживают государственные инициативы по субсидированию процентных ставок по ипотеке до 6,5 %. Калининградские данные находятся в русле этих тенденций. С начала реализации соответствующей госпрограммы размер среднего ипотечного кредита в нашем городе вырос почти на 200 тыс. руб. в сравнении с показателями 2019 года. 

Оригинальный способ бороться с ростом цены для покупателя и за сохранение маржинальности в условиях проектного финансирования предложил Дмитрий Панов — председатель санкт-петербургского отделения «Деловой России» и член рабочей группы Госсовета по направлению «Строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, городская среда». В ходе круглого стола он предложил предпринимателям задуматься над снижением себестоимости строительства. Также он призвал деловое сообщество выступить с инициативой о постепенном раскрытии эскроу-счетов. С точки зрения эксперта, это позволит застройщикам приобретать землю для новых проектов. 

Как оказалось, ряд компаний в регионах испытывают сложности с приобретением участков для освоения. В то же время земля наряду с долями владения самой компанией-застройщиком остается наиболее качественным залогом при оформлении договора проектного финансирования. 

Текст: Анна Белецкая 

* Материал опубликован в рамках информационного партнерства.