Земельный участок рядом с Большим Исаково, оказавшийся в 2015-2016 году в центре скандала с обратным выкупом, вновь стал предметом спора между агентством по имуществу областного правительства и предпринимателем Марданом Ганбаровым. Во время губернаторства Николая Цуканова братья Хани и Мардан Ганбаровы неоднократно оказывались в поле зрения СМИ как яркие представители окружения главы региона. Так, в 2014 году областное правительство продало семье Ганбаровых землю перед фортом № 1. Примерно в то же время были проведены торги на строительство дороги по части этого участка. В сентябре 2015 года на тот момент вице-премьер Алексей Силанов подписал постановление об изъятии части земельного участка, ранее проданного Ганбаровым. Вместо компенсации коммерсанты тогда  предпочли не продавать землю правительству за деньги, а обменять ее на участок, вдвое больший по площади и находящийся на выезде из Калининграда по Московскому проспекту, с небольшой доплатой. На этой сделке бюджет мог потерять около 60 млн руб. В 2017 году суд признал эти действия незаконными, и к Мардану Ганбарову вернулось право на земельный участок площадью 0,8 га в Гурьевском районе.

С этого времени областные власти пытались понудить Ганбарова передать спорный земельный участок в Большом Исаково в собственность региона. Поскольку в установленные сроки предприниматель не подписал соглашение об изъятии на предложенных правительством условиях, агентство по имуществу обратилось в Гурьевский районный суд. Решение первой инстанции практически удвоило сумму предполагаемого возмещения — с предложенных 12,8 млн руб. до 24,7 млн руб. Такую сумму назвал оценщик, привлеченный со стороны ответчика — Мардана Тураба Оглы Ганбарова.

Процесс начался в январе текущего года, дело попало к судье Анне Куниной. Фактически агентство заявило два иска к Ганбарову. Один — о понуждении передать участок в областную собственность в соответствии с ранее изданными документами о его изъятии. Второй — об определении размера возмещения, положенного предпринимателю, из областного бюджета. В ходе рассмотрения дела производства были объединены. Ключевым стал вопрос об определении размера возмещения.

Правительство области настаивало на том, что возмещение должно составить 12,8 млн руб. Эта сумма была определена оценщиками ООО «Балтэкспертиза» летом 2015 года и рассчитывалась на основе рыночной стоимости участка в тот период.

Ответчики с этой оценкой не соглашались и настаивали, что в размер возмещения необходимо включить рыночную стоимость караульного помещения. Это здание находилось на участке в 2015 году, но в настоящее время оно отсутствует — его пришлось снести при строительстве участка Северного обхода. Именно для этих нужд земля у Ганбаровых и выкупалась несколько лет назад.

По действующему в России законодательству, оценка «Балтэкспертизы» также не могла быть принята судом — значение имеет только оценка стоимости имущества на момент рассмотрения спора. Чтобы получить её, в марте 2018 года Гурьевский районный суд определил провести экспертизу «на предмет определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка, караульного помещения, размера убытков и упущенной выгоды, причиненные изъятием».

Проведение этой экспертизы доверили ООО «Калининградский Центр судебной экспертизы и оценки». В заключении рыночная стоимость земельного участка составила 13,3 млн руб. нежилого здания — 3,2 млн рублей, итого — 16,5 млн руб.

Как следует из мотивированного решения суда, за этим последовали еще как минимум три экспертизы: две по собственной инициативе заказал ответчик, а одну дополнительную в сентябре 2018 года назначил суд. Новые эксперты оценили рыночную стоимость участка и несуществующего строения в 19,2 млн руб.

Выводы экспертов со стороны Ганбарова давали еще большие цифры: по данным Натальи Окомелко, возмещение должно было составить 24,7 млн руб., по оценке Татьяны Березиной — 24,5 млн руб. Гурьевский районный суд принял решение определить размер возмещения за участок и караулку по максимальному уровню.

«Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано на основе проведенного мониторинга рынка недвижимости, по результатам которого выявлено 9 предложений по продаже сопоставимых с объектом оценки земельных участков, 4 из них определены в качестве аналогов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Принимая во внимание специфику объекта оценки [караульное помещение], неактивный рынок продаж объектов недвижимости с таким назначением, невозможность проведения обследования объекта ввиду его отсутствия, суд приходит к выводу о том, что применение именно затратного подхода путем расчета стоимости объекта в ценах 2014 года с применением индекса пересчета в ценах 2018 года объективно и наиболее корректно определит его себестоимость и отразит реальную стоимость создания аналогичного объекта в современных условиях», — говорится в решении суда.

Мотивированное решение изготовлено 30 ноября, по информации RUGRAD.EU, агентство по имуществу намерено обжаловать его в Калининградском областном суде. 

В начале декабря, когда было известно об определении размера возмещения Гурьевским судом, предприниматель Мардан Ганбаров обратился с новым иском к агентству по имуществу. По предварительным данным, речь идет о взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме более 30 млн руб. Судебное заседание назначено на январь 2019 года.

Текст: Мария Пустовая